仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，中國核心物流市場的高標(biāo)庫的租用面積在2010-2019十年間實(shí)現(xiàn)了年均18.4%的增長速度，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。未來十年，中國物流地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)擴(kuò)張，同時，也將面臨更加復(fù)雜的市場格局。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《擎動未來十載：中國物流地產(chǎn)市場格局演進(jìn)》研究報告對中國物流地產(chǎn)市場的未來發(fā)展前景進(jìn)行了深度分析和趨勢展望，為物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在復(fù)雜的市場變化中及時把握機(jī)遇帶來了有價值的借鑒。
中國消費(fèi)市場長期向好，為高標(biāo)庫市場發(fā)展提供有力支撐
從長期來看，中國消費(fèi)市場發(fā)展可保持向好態(tài)勢，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。2010年至2019年，中國社會消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長率攀升至41萬億元；而據(jù)相關(guān)預(yù)測，2019年至2030年間中國社會消費(fèi)品零售總額年增長率約為9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費(fèi)規(guī)模基數(shù)將變得十分龐大，預(yù)計2030年社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬億元。
“隨著消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商需要適應(yīng)零售消費(fèi)市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略，” 仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉指出，“同時，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運(yùn)營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。”
自發(fā)需求及被動需求雙重驅(qū)動，或?qū)⒋呱嗌壐邩?biāo)庫的需求
在全渠道零售背景下，中國消費(fèi)者對商品交付時效性的要求日益提高。鑒于非高標(biāo)庫的部分交付標(biāo)準(zhǔn)無法滿足要求，許多租戶自發(fā)從老舊物流園區(qū)升級到高標(biāo)庫以提升各項配送效率。此外，隨著近年來地方政府著手對不合規(guī)的老舊物流園區(qū)及廠房進(jìn)行拆除和重建，導(dǎo)致部分成本較為敏感的租戶選擇搬遷至其它非高標(biāo)庫，而另一部分租戶選擇升級到高標(biāo)庫，并為倉庫品質(zhì)的提升支付租金溢價。這種“被迫”升級需求在大城市群出現(xiàn)的可能性更大，區(qū)域一體化以及產(chǎn)業(yè)升級將加速推進(jìn)對老舊物流園區(qū)項目的拆除或重建進(jìn)程。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部物流地產(chǎn)負(fù)責(zé)人華納指出：“自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率，這一趨勢將有效推動龐大的非高標(biāo)庫租戶群體考慮升級高標(biāo)庫。而為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運(yùn)營商預(yù)計將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。”
結(jié)合中國倉儲與配送協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2018年中國倉儲總體量略超10億平方米，但同期在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個核心物流市場中，租賃型高標(biāo)庫總體量約為5100萬平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業(yè)體量和非核心市場的高標(biāo)庫存量，高標(biāo)庫規(guī)模目前僅占中國倉儲總體量的一小部分，這意味著來源于非高標(biāo)庫的升級需求潛力巨大。
中國大力推進(jìn)城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場帶來新的城市機(jī)遇
中國消費(fèi)市場的蓬勃發(fā)展并不局限于一線城市，但零售額增長最快的區(qū)域主要集中在幾個高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，同時也是推動區(qū)域消費(fèi)市場和投資市場進(jìn)一步發(fā)展的重要保障。預(yù)計未來粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝等重點(diǎn)城市群將成為最強(qiáng)勁的物流地產(chǎn)市場，同時國家城市群一體化發(fā)展政策也將孕育一批新的城市群。
華納認(rèn)為： “區(qū)域一體化趨勢的最大受益者之一是衛(wèi)星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競爭力的衛(wèi)星城都占據(jù)地理優(yōu)勢，能迅速通達(dá)城市群內(nèi)的最大城市和其它主要市場，從而成為區(qū)域配送中心的理想選址，以輻射整個城市群里的消費(fèi)人群。”
雖然2020年初新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)會。政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動物流行業(yè)的整體升級，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。
黃暉總結(jié)：“未來十年，中國的高標(biāo)庫市場除了體量規(guī)模的增加以外，市場也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商需要進(jìn)一步審視變化中的市場趨勢，在更為復(fù)雜的市場中尋找并把握機(jī)遇。”
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