原創(chuàng) 王向南 地產(chǎn)K線
樂居財(cái)經(jīng) 王向南 發(fā)自香港
“鵬潤地產(chǎn)”重現(xiàn)江湖。
鵬潤，一度是國美系地產(chǎn)的代名詞。它承載著黃光裕的地產(chǎn)夢想，十余年來，在經(jīng)歷借殼、轉(zhuǎn)型等眾多傳聞后，逐步淡出公眾視野。
但此鵬潤非彼鵬潤。
它來自河北知名商鎮(zhèn)保定白溝鎮(zhèn)，公司所有項(xiàng)目均位于臨近雄安新區(qū)的白溝新城及高碑店市，如今，其實(shí)控人張中華正打著“雄安概念”旗號擬赴港IPO。
實(shí)控人張中華
張中華為人極其低調(diào)，無論是新聞報(bào)道，還是業(yè)內(nèi)活動(dòng)，都難覓他的蹤跡。
招股書顯示，張中華現(xiàn)年46歲，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有逾10年的經(jīng)驗(yàn)。中學(xué)畢業(yè)后，便開始協(xié)助家族的紡織品生意。1998年，24歲的張中華做起了買賣服裝及電子產(chǎn)品的生意，并在之后投資或參股多個(gè)領(lǐng)域。
2009年，張中華創(chuàng)辦河北鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“河北鵬潤”)，并自此一直擔(dān)任公司執(zhí)行總裁。同年，他的妻子李紅加入公司，至今一直擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)管理及預(yù)算。
河北鵬潤則是鵬潤控股的國內(nèi)經(jīng)營主體，鵬潤控股是上市主體。
天眼查信息顯示，張中華的生意攤子鋪得夠大。除鵬潤地產(chǎn)之外，他還擔(dān)任過5家公司的法人和8家公司的高管，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及汽車銷售、小額貸款、駕駛員培訓(xùn)、企業(yè)管理咨詢、豆制品研發(fā)生產(chǎn)及銷售、批發(fā)零售、房地產(chǎn)中介服務(wù)等。“天眼風(fēng)險(xiǎn)”顯示，關(guān)于張中華有118條周邊風(fēng)險(xiǎn)，涉及經(jīng)營異常、法律訴訟等。
股權(quán)代持與騰挪
不斷擴(kuò)大生意版圖的同時(shí)，張中華不厭其煩地進(jìn)行股權(quán)騰挪。
以河北鵬潤為例，成立初期，公司由張中華及高秋生分別持有80%及20%的股權(quán)。高秋生所持股份是幫張中華代持的。在2011年，高秋生換成了代持人楊建永。
2013年，張中華將自己持有河北鵬潤80%股份轉(zhuǎn)讓給長盛投資和杜先生，楊建永將河北鵬潤20%轉(zhuǎn)讓給長盛投資。在2017年12月，杜先生撤出，把持有河北鵬潤的5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給長盛投資。
三天后，長盛投資把持有河北鵬潤100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保定禮賢。一年后，保定禮賢又將河北鵬潤90%和10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給張中華及其妻子李紅。
2019年4月，河北鵬潤增資，引入投資者張銘輝。張銘輝出資62.6萬元，持股河北鵬潤0.9999%。招股書遞交前，張中華、李紅和張銘輝分別持有鵬潤89.1001%、 9.9%及0.9999%股權(quán)。
即便打算赴港IPO，張中華依然喜歡用“代持”操作。
2020年1月17日，張中華與李紅用Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited(作為受托人)共同成立家族信托。同日，他們指示向Changshenggong BVI無償轉(zhuǎn)讓99股股份，相當(dāng)于鵬潤控股的99%股權(quán)。
Changshenggong BVI由Changsheng BVI全資擁有，是家族信托受托人Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited的“代名人”。Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited通過Changsheng BVI以張中華、李紅、其子女及其他家族成員為受益人、以信托方式持有Changshenggong BVI 全部股權(quán)。
業(yè)績過山車
2009年河北鵬潤起步于白溝新城，并于2015年將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至高碑店市，二者均為河北省保定市轄下行政區(qū)域。在鵬潤控股看來，兩地區(qū)均受惠于京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略，此外，它們還臨近雄安新區(qū)，享有高增長潛力。
招股書顯示，在興建雄安新區(qū)消息發(fā)布前，河北鵬潤就已在白溝新城及高碑店市收購了相對大量的土地儲(chǔ)備。截至2019年11月30日，其在上述兩地區(qū)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為77.67萬平方米。
然而，體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，“雄安概念”似乎并沒有為其帶來穩(wěn)定的高增長。過去幾年，鵬潤控股的業(yè)績猶如過山車般時(shí)高時(shí)低。
招股書顯示，收益方面，截至2017年、2018年及截至2018年及2019年10月31日止10個(gè)月，鵬潤控股收益分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。
2019年前10個(gè)月的收益同比暴增1308%，對此，鵬潤控股表示，原因?yàn)橐呀桓犊偨ㄖ娣e增加及已確認(rèn)平均售價(jià)增加。
純利方面，2017年、2018年及截至2019年前10個(gè)月，鵬潤控股純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。
毛利率及凈利率方面，2017年、2018年及截至2019年前10個(gè)月，其毛利率分別為37.3%、28.5%和52.1%，其純利率為26.4%、9.9%和39.5%。
公司凈資產(chǎn)負(fù)債比率由截至2017年底的57.3%增加至截至2018年底的76.9%，并減少至截至2019年10月31日的5.7%。負(fù)債率不高，鵬潤控股的償債能力又如何?截止2017年底、2018年底、2019年10月31日，鵬潤控股的流動(dòng)比率分別為1.12、1.09、1.16，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心研究數(shù)據(jù)顯示，滬深、香港等210家上市房企的流動(dòng)比率均值為1.71。
收益暴增1308%，凈資產(chǎn)負(fù)債比率從76.8%驟降至5.7%，憑借如過山車般的業(yè)績，鵬潤控股能否成功著陸港股市場?
