原創(chuàng) 巨有料的濤哥 楊濤有料
壹
現(xiàn)在除湖北以外地區(qū)，疫情已基本得到遏制。大家關(guān)注的焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向恢復(fù)生產(chǎn)。
我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，國(guó)家的扶持政策主要是針對(duì)制造業(yè)和中小企業(yè)，而地方出臺(tái)的很多扶持政策，都是沖著房地產(chǎn)去的。
最一開(kāi)始，蘇州、無(wú)錫、西安、深圳、浙江、河南等多個(gè)省市，密集出臺(tái)應(yīng)對(duì)疫情的樓市支持政策，大概可分為五個(gè)方面：
第一，調(diào)整土地競(jìng)買保證金繳納比例。原來(lái)要求全額繳納保證金后才能參與土拍，現(xiàn)在只要交20%就行。
第二，降低商品房預(yù)售門檻。原來(lái)要求封頂后才能預(yù)售，現(xiàn)在只要投資達(dá)到25%就行。
第三，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。這是最扯的一條，什么優(yōu)化呀？就是原來(lái)聲稱為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，預(yù)售資金都要打到專門賬戶上，開(kāi)發(fā)商先不能動(dòng)呢，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商著急用錢，這預(yù)售資金也就不管啦。
第四，加大房地產(chǎn)業(yè)金融支持力度。要說(shuō)金融支持中小民營(yíng)企業(yè)，那得上面硬推才行呢。而金融支持房地產(chǎn)業(yè)，上面不用推，下面一個(gè)比一個(gè)積極。第五，變相放松限購(gòu)。這就不用說(shuō)啦，什么吸引人才落戶、不再要求社保、只要有勞動(dòng)合同就行，反正是隔著一層遮羞布，還得千方百計(jì)讓你買房子。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)，全國(guó)已有至少50個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，想要達(dá)到的目的都是一樣的——幫助開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)資金，盡快把土地拍出去，盡快讓項(xiàng)目上市，盡快把房子賣掉，盡快回流資金。
雖然很多售樓部還沒(méi)開(kāi)呢，但是一些高舉夜壺的大V們，腎上腺激素已經(jīng)加速分泌了，說(shuō)這哪里是穩(wěn)樓市呀？簡(jiǎn)直就是刺激樓市！
貳
你還別說(shuō)，話音剛落，河南省駐馬店就放了個(gè)大招，公積金貸款買房只要首付兩成就行。
原來(lái)第一套房首付最低30%，買房的杠桿是3.3倍?，F(xiàn)在降到20%，買房的杠桿最大可以放到5倍。
某大V不無(wú)得意地說(shuō)，不要以為駐馬店只代表少數(shù)城市，恰恰相反，它代表的是多數(shù)城市，刺激房地產(chǎn)，樓市加杠桿，是大勢(shì)所趨。
又過(guò)了兩天，我看有網(wǎng)友在他的評(píng)論區(qū)留言：劉老師，聽(tīng)說(shuō)駐馬店主要負(fù)責(zé)同志已經(jīng)被省正輔約談了，駐馬店的樓市新政也從官網(wǎng)上刪除了，今年的房子還能炒嗎？
其實(shí)要我說(shuō)，就算駐馬店沒(méi)被約談，首付一成也不去那買房呀。
從2013年到2018年，駐馬店常住人口銳減70萬(wàn)。2019年的商品房銷售面積比2018年下降23.2%，庫(kù)存卻達(dá)到了2529.37萬(wàn)平方米的歷史高位。
房子賣不出去，地方正輔比開(kāi)發(fā)商還著急，畢竟都坐在一條船上。
叁
可相比較上面這些救市政策，河北省石家莊最近出了一個(gè)奇招，要救房地產(chǎn)，先救開(kāi)發(fā)商。
當(dāng)?shù)赜幸患以谙愀凵鲜械牡禺a(chǎn)企業(yè)，叫天山發(fā)展控股，注冊(cè)地址是在開(kāi)曼群島，屬于跨國(guó)公司。
2017年的時(shí)候，天山發(fā)展在石家莊正定新區(qū)拍了一塊地，花了6.6億元。經(jīng)過(guò)兩年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)在這塊上什么都還沒(méi)有呢。
近日，天山發(fā)展控股突然發(fā)布公告稱，他們跟正定縣解除了地塊轉(zhuǎn)讓協(xié)議，之前拍下的土地不要了，正定縣退給他們5.28億元。
這個(gè)妖嬈的操作把所有人都驚呆了，啊？還能退呢，不早說(shuō)！
2017年，石家莊樓市達(dá)到了癲狂的狀態(tài)，很多樓盤一年的時(shí)間，價(jià)格就翻番了。而當(dāng)年的正定新區(qū)，作為規(guī)劃中的新市區(qū)、新的正輔駐地，和正在申報(bào)中的國(guó)家級(jí)新區(qū)，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)二。
天山發(fā)展為了拿那塊地，經(jīng)過(guò)34輪的激烈競(jìng)拍，以120%的溢價(jià)率，外加41000平方米的人才安置房配建，才最終競(jìng)得。高達(dá)20923元/平方米的樓面價(jià)，成為石家莊當(dāng)之無(wú)愧的“地王”。
雖然當(dāng)時(shí)石家莊的房?jī)r(jià)剛到兩萬(wàn)，但地產(chǎn)圈喊出的口號(hào)是，兩年后房?jī)r(jià)要上3萬(wàn)。天山發(fā)展敢這么往里砸錢，估計(jì)是看到了房?jī)r(jià)能上4萬(wàn)的希望。
那一年，石家莊城鎮(zhèn)人均可支配月收入是2744元，房?jī)r(jià)已經(jīng)準(zhǔn)備沖4萬(wàn)了。
你別笑，當(dāng)時(shí)很多人都信。
經(jīng)過(guò)兩年多的時(shí)間，正定新區(qū)別的樓盤都建得差不多啦，房?jī)r(jià)一萬(wàn)出頭，正發(fā)愁賣不出去呢，尤其是今年春節(jié)遭遇新冠疫情，連售樓部的門都不讓開(kāi)了，當(dāng)年的“地王”突然說(shuō)，地我不要了，你把錢退給我吧，不退全款，也得退個(gè)七七八八。
別人也想退，但是來(lái)不及了，房子都蓋起來(lái)啦。
有網(wǎng)友表示，高價(jià)拿地之后就一直放著，地價(jià)炒上去了，倒手就能大賺特賺，炒不上去還能退錢，李嘉誠(chéng)都不敢這么想。
還有的網(wǎng)友說(shuō)，別的地方頂多是幫著開(kāi)發(fā)商賣房子，正定縣直接從開(kāi)發(fā)商手里回購(gòu)?fù)恋?，這扶持力度，差錢的地方可學(xué)不來(lái)。
肆
之前的文章里咱們介紹過(guò)，全國(guó)房企今年到期的債務(wù)，光是企業(yè)債和信托這兩項(xiàng)就合計(jì)高達(dá)1.5萬(wàn)億人民幣。而今年1、2月份的商品房銷售面積，比去年同期下降了95%，一二線城市幾乎就沒(méi)有開(kāi)張，經(jīng)營(yíng)壓力巨大。
地方正輔自掏腰包為開(kāi)發(fā)商解困，我想也是迫不得已。
大概從2015年開(kāi)始，隨著國(guó)家去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大資金壓力，隨之發(fā)明了高周轉(zhuǎn)模式。
最奇葩的是碧桂園的“456模式”，拿地后4個(gè)月開(kāi)盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。從中我們可以看出，高周轉(zhuǎn)其實(shí)是加速了房地產(chǎn)的金融化。
大家都在用最少的資金、最大的杠桿，拿最貴的地，賣最貴的房子，無(wú)限接近于“空手套白狼”。
有人說(shuō)，刀口上舔血，他們就不怕嗎？
在地產(chǎn)圈里有這么一個(gè)共識(shí)，叫“大而不能倒”。你只要規(guī)模足夠大，就能綁架地方經(jīng)濟(jì)，甚至連地方正輔都離不來(lái)你。
你要是倒了，城鎮(zhèn)化目標(biāo)怎么完成？投資誰(shuí)來(lái)拉動(dòng)？就業(yè)崗位誰(shuí)來(lái)提供？別的不說(shuō)，一個(gè)大型地產(chǎn)企業(yè)要是倒了，手底下的員工，工地上的農(nóng)民工，上游的供貨商，下游的渠道商，還有已經(jīng)交了首付購(gòu)房者，不得鬧翻天呀？
反過(guò)來(lái)，你要是畏首畏尾，不敢貸款融資，不敢把杠桿玩到極致，規(guī)模做到極大，哪一天快要倒了，沒(méi)人會(huì)救你。
有人可能要問(wèn)了，難道說(shuō)房子只能往上炒，不能往下跌嗎？
當(dāng)然不是。房子再下跌，大房企也扛得住，但是投資者不見(jiàn)得扛得住。
伍
最后給大家分享一段話吧。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，更多人愿意通過(guò)借貸投資來(lái)擴(kuò)容自己的資產(chǎn)。
這樣一來(lái)，資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步水漲船高，而資產(chǎn)的持有者又可以通過(guò)將資產(chǎn)抵押，從而獲得更多的貸款。
這一過(guò)程被“自我強(qiáng)化”，也就是更多的債務(wù)帶來(lái)更多的資產(chǎn)。
在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候，隨著資產(chǎn)價(jià)格的下跌，人們的財(cái)富水平降低，再也借不到足夠的錢來(lái)償還之前的債務(wù)，于是加緊變賣手中的資產(chǎn)，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步加深。
這一過(guò)程也會(huì)被“自我強(qiáng)化”。
在繁榮景象里，我們爭(zhēng)先恐后，企望冒著自身不可承受的風(fēng)險(xiǎn)去試圖一夜暴富，深怕慢人一步；
而當(dāng)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，我們又從來(lái)都無(wú)法克服來(lái)源于恐懼本身的恐懼，只慌不擇路的與周遭一同奔向深淵。
很多倒在春天里的商家和投資客，恐怕新冠病毒只是打了一個(gè)響指，真正的滅霸早就站在自己身后了。
