來源：深圳中原工商鋪部
作者中原薈
新冠疫情，歷時(shí)一月余，卻極大地影響了國人的生活和理念，所有人都在重新審視自己的居住環(huán)境?？梢灶A(yù)見，疫情后，對購房者在住房類型的選擇上會(huì)產(chǎn)生一些深刻的影響，居住環(huán)境與城市的選擇邏輯已發(fā)生著新的變化。
01
變化一
疫情讓人們對房子的選擇更加多元化
近日，賽拉維聯(lián)合冷眼觀樓及金盤網(wǎng)，發(fā)布《助家戰(zhàn)“疫”大調(diào)查》，通過采集到5226組家庭作為樣本，獲得了一下這組數(shù)據(jù)：
1、利好消息
僅20%的人對居家環(huán)境很滿意，56%認(rèn)為換房才能改善現(xiàn)狀;
高達(dá)52%的客戶萌生置業(yè)計(jì)劃，其中剛需18%，改善34%。
2、關(guān)注點(diǎn)
①南北通透，通風(fēng)效果好的關(guān)注人數(shù)3327(高達(dá)63%);
②對客廳功能單一不滿的人數(shù)為2219(42%，接近半數(shù));
③對玄關(guān)儲(chǔ)存量不足的抱怨高達(dá)......(100%);
④對玄關(guān)加設(shè)洗手、消毒的需求71%;
⑤對客廳、餐廳、臥室甚至是衛(wèi)生間，排名第一的不滿：儲(chǔ)存空間不足!
⑥衛(wèi)生間：干濕分離成為基本需求!
值得注意的是，疫情過后56%的客戶萌生了置業(yè)計(jì)劃，其中剛需客戶占比18%，改善客戶占比34%。對于存量房子的改進(jìn)，42%的客戶表達(dá)了裝修意愿。
通風(fēng)、采光良好成了這次疫情后，許多購房者買房首選的要素，消費(fèi)者多元化的需求會(huì)讓室內(nèi)”1+N“的居住模式被放大，例如，在線辦公模式，就對客廳功能提出了特殊要求，居家陽臺(tái)也變成多功能場所。
中國房地產(chǎn)報(bào)社副社長 肖勇 認(rèn)為：“疫情讓人們對房子的選擇更加多元化，除了注重功能性，更注重活動(dòng)空間、科學(xué)規(guī)劃，以及綠色環(huán)保的理念。
此外，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)社區(qū)管理，對購房配套也提出了更高的要求，甚至房子周邊就近配套的醫(yī)療服務(wù)，也對健康維護(hù)更為有利。
02
變化二
容積率低的小型社區(qū)受青睞
由于近日專家對于病毒糞口傳播的風(fēng)險(xiǎn)作出了肯定的判斷，加上 SARS 疫情期間香港淘大花園廢水管對上下樓居民傳播病毒導(dǎo)致多人感染和死亡的悲劇，因此很多人會(huì)對別墅類住房產(chǎn)品(包括獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排)產(chǎn)生興趣。
深圳中原董事總經(jīng)理 鄭叔倫 作為一名香港人士，對疫情帶來的經(jīng)濟(jì)影響印象更深。
“SARS和這次的武漢新冠疫情有很多共同點(diǎn)，已經(jīng)讓大家造成了恐慌心態(tài)，也讓大家買房置業(yè)觀發(fā)生了較大的變化。”
鄭叔倫舉了個(gè)簡單的例子，過去在深圳東部地區(qū)，大家普遍認(rèn)為其交通不便，道路偏遠(yuǎn)，樓市的關(guān)注度也比較低，但這次疫情讓許多深圳人改變了這個(gè)看法，從深圳衛(wèi)健委公布的深圳確診病例活動(dòng)的小區(qū)場所來看，遠(yuǎn)距離的深圳東部，疫情發(fā)生率較低， 鄭叔倫認(rèn)為，東部樓盤普遍低密度，樓間距大，片區(qū)人口密度低，這些都是影響疫情的關(guān)鍵性因素。
“過去深圳購房者喜歡大社區(qū)，認(rèn)為大社區(qū)人氣旺生活配套方便，不過在疫情之后，容積率低的小社區(qū)反倒更受購房者青睞，反觀2003年SARS爆發(fā)，高密集的香港淘大花園先后有超過300個(gè)居民受到影響，疫情嚴(yán)重。
他認(rèn)為，疫情之后，許多購房者發(fā)現(xiàn)，獨(dú)棟或多層在采光通風(fēng)上是顯著優(yōu)于高密度房子的，健康的人居環(huán)境如今成了許多購房者的第一選擇。
談及疫情之后的深圳房地產(chǎn)市場變化，鄭叔倫認(rèn)為，“以深圳為例，現(xiàn)在很多小區(qū)還是封閉式管理，中介帶看停止，售樓處關(guān)閉，成交量低迷，可能會(huì)令部分開發(fā)商資金緊張，會(huì)出現(xiàn)促銷情況，打折力度會(huì)比較大，新房優(yōu)惠比較多，二手房個(gè)別業(yè)主會(huì)有筍盤出現(xiàn)，有需求的購房者可果斷出手，機(jī)會(huì)無需等待。
長期來看，疫情是“黑天鵝”事件，并不會(huì)影響樓市結(jié)構(gòu)，深圳樓市往上走的趨勢不會(huì)變，對目前的成交量會(huì)影響，但時(shí)間不會(huì)太長。
03
變化三
小鎮(zhèn)可以是城市的“第二居所”
中國小鎮(zhèn)指數(shù)研究院院長 范嘉：
“我們的大城市規(guī)范設(shè)計(jì)精細(xì)化，卻較少考慮人類健康發(fā)展需要，隔閡了人與人之間的空間交流，在享受極大物質(zhì)需求后，大自然有機(jī)融合的健康生態(tài)環(huán)境卻被拋擲腦后。”
中國小鎮(zhèn)指數(shù)研究院院長范嘉闡述了人居環(huán)境對于健康的影響，“疫情讓我們認(rèn)識(shí)到人體免疫力的重要性，過往更多追求GDP的增長，在健康管理，公共服務(wù)上，我們城市都有所缺失，特色小鎮(zhèn)，是大城市的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)和健康延伸。
隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化速度的加快，交通擁擠已經(jīng)成為上海、北京、廣州、沈陽、武漢、南京、西安等特大型城市的普遍現(xiàn)象。盡管近十年來特大型城市政府每年都要在城市交通基礎(chǔ)設(shè)施投入數(shù)百億元巨資，但是，在上下班高峰期，這些大城市交通設(shè)施難以做到為廣大職場人員提供舒適、快捷的服務(wù)。大多數(shù)政府部門和企事業(yè)單位都存在許多員工上下班時(shí)間超過兩個(gè)小時(shí)以上，這無疑增加了上下班旅途疲勞，減低了員工的勞動(dòng)生產(chǎn)率和身心健康水平。
他認(rèn)為，大城市周邊的"特色小鎮(zhèn)"，是未來人居住宅的發(fā)展方向之一，特色小鎮(zhèn)可以填補(bǔ)城市住宅方面的缺失，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的升級。
小鎮(zhèn)是都市人的“第二居所”，既可以指揮辦公， 又可以修身養(yǎng)性。從特色小鎮(zhèn)改變房地產(chǎn)建房的簡單思維，打造文明生態(tài)的科技系統(tǒng)，也是未來的人居改革發(fā)展方向。
04
關(guān)注點(diǎn)四
健康城市將是吸引人才和投資的最大競爭力
城市的選擇很重要。從這次疫情可以看出，一場災(zāi)難來臨，考驗(yàn)的是一個(gè)城市的管理水平、機(jī)構(gòu)素質(zhì)、醫(yī)療、交通、物流等等。在緊急時(shí)刻，每一項(xiàng)都關(guān)乎人命。
經(jīng)歷這次新冠病毒肺炎疫情阻截戰(zhàn)，正如習(xí)近平總書記所說“生命重于泰山”，我們需要建設(shè)更加健康的城市。
城市的健康，包括城市居民的個(gè)人健康，居民居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，居民食品飲品的安全衛(wèi)生，城市工作場所的清潔衛(wèi)生，城市公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，以及城市網(wǎng)絡(luò)空間信息的健康。
中國工程院院士李蘭娟在采訪時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)要用大數(shù)據(jù)來解決疫情問題和新藥的開發(fā)?？茖W(xué)的專家決策研討需要基于智慧城市大數(shù)據(jù)分析。
因此，可以預(yù)見在這次新冠病毒肺炎疫情阻截戰(zhàn)結(jié)束之后，我國許多城市將需要加大投入、加快建設(shè)區(qū)域醫(yī)療健康大數(shù)據(jù)平臺(tái)，為城市政府的決策者提供智能的衛(wèi)生健康管理決策支持。創(chuàng)新運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能、5G通訊技術(shù)、云計(jì)算及區(qū)塊鏈等智慧信息技術(shù)，構(gòu)建從個(gè)人到家庭，從企業(yè)到社區(qū)，覆蓋城市各個(gè)角落的、管理高效的智慧健康城市運(yùn)行體系。
在新冠病毒肺炎疫情阻截戰(zhàn)結(jié)束以后，健康城市將是吸引人才和投資的最大競爭力。
小結(jié)
從2013年至今的《中國法治政府評估報(bào)告》評估中，始終排在20名的城市只有10個(gè)：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、長沙、成都和廈門。這其中，廣州深圳表現(xiàn)最為穩(wěn)定。從2015年至今，廣州、深圳已經(jīng)連續(xù)多年霸榜全國前五。(延展閱讀：《深圳位居榜首：年度十大人口吸引力城市與青年人口吸引力城市》)廣州、深圳這兩地?zé)o論在政務(wù)公開、行政決策，還是營商環(huán)境、社會(huì)滿意度等領(lǐng)域，均位居全國最前列。
“房子的本質(zhì)在于居住體驗(yàn)，而不是房價(jià)”。這是此次疫情結(jié)束后，大家感悟到最多的道理，這有助于樓市趨于理性，少些炒作風(fēng)氣。疫情之后，購房者對核心城市的置業(yè)選擇會(huì)更加堅(jiān)決。核心城市的公共服務(wù)水平、設(shè)施會(huì)更優(yōu)于非核心區(qū)域，例如，大灣區(qū)片區(qū)，長三角地區(qū)等，及其他19個(gè)核心群城市，都是比較合適的置業(yè)區(qū)域。
注：中國政法大學(xué)法治政府研究院的《中國法治政府評估報(bào)告》(每年發(fā)布)，作為衡量城市治理能力和法治文明的重要指標(biāo)。這一報(bào)告囊括的城市多達(dá)100個(gè)，包括一線、二線城市以及部分三四線城市，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋政務(wù)公開、問責(zé)監(jiān)督、行政執(zhí)法、行政決策、營商環(huán)境、社會(huì)滿意度等多個(gè)層面，可以作為評估城市治理能力的重要參考之一。
