來源：深圳中原工商鋪部
作者中原薈
新冠疫情，歷時一月余，卻極大地影響了國人的生活和理念，所有人都在重新審視自己的居住環境。可以預見，疫情后，對購房者在住房類型的選擇上會產生一些深刻的影響，居住環境與城市的選擇邏輯已發生著新的變化。
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變化一
疫情讓人們對房子的選擇更加多元化
近日，賽拉維聯合冷眼觀樓及金盤網，發布《助家戰“疫”大調查》，通過采集到5226組家庭作為樣本，獲得了一下這組數據：
1、利好消息
僅20%的人對居家環境很滿意，56%認為換房才能改善現狀;
高達52%的客戶萌生置業計劃，其中剛需18%，改善34%。
2、關注點
①南北通透，通風效果好的關注人數3327(高達63%);
②對客廳功能單一不滿的人數為2219(42%，接近半數);
③對玄關儲存量不足的抱怨高達......(100%);
④對玄關加設洗手、消毒的需求71%;
⑤對客廳、餐廳、臥室甚至是衛生間，排名第一的不滿：儲存空間不足!
⑥衛生間：干濕分離成為基本需求!
值得注意的是，疫情過后56%的客戶萌生了置業計劃，其中剛需客戶占比18%，改善客戶占比34%。對于存量房子的改進，42%的客戶表達了裝修意愿。
通風、采光良好成了這次疫情后，許多購房者買房首選的要素，消費者多元化的需求會讓室內”1+N“的居住模式被放大，例如，在線辦公模式，就對客廳功能提出了特殊要求，居家陽臺也變成多功能場所。
中國房地產報社副社長 肖勇 認為：“疫情讓人們對房子的選擇更加多元化，除了注重功能性，更注重活動空間、科學規劃，以及綠色環保的理念。
此外，優質的物業社區管理，對購房配套也提出了更高的要求，甚至房子周邊就近配套的醫療服務，也對健康維護更為有利。
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變化二
容積率低的小型社區受青睞
由于近日專家對于病毒糞口傳播的風險作出了肯定的判斷，加上 SARS 疫情期間香港淘大花園廢水管對上下樓居民傳播病毒導致多人感染和死亡的悲劇，因此很多人會對別墅類住房產品(包括獨棟、雙拼和聯排)產生興趣。
深圳中原董事總經理 鄭叔倫 作為一名香港人士，對疫情帶來的經濟影響印象更深。
“SARS和這次的武漢新冠疫情有很多共同點，已經讓大家造成了恐慌心態，也讓大家買房置業觀發生了較大的變化。”
鄭叔倫舉了個簡單的例子，過去在深圳東部地區，大家普遍認為其交通不便，道路偏遠，樓市的關注度也比較低，但這次疫情讓許多深圳人改變了這個看法，從深圳衛健委公布的深圳確診病例活動的小區場所來看，遠距離的深圳東部，疫情發生率較低， 鄭叔倫認為，東部樓盤普遍低密度，樓間距大，片區人口密度低，這些都是影響疫情的關鍵性因素。
“過去深圳購房者喜歡大社區，認為大社區人氣旺生活配套方便，不過在疫情之后，容積率低的小社區反倒更受購房者青睞，反觀2003年SARS爆發，高密集的香港淘大花園先后有超過300個居民受到影響，疫情嚴重。
他認為，疫情之后，許多購房者發現，獨棟或多層在采光通風上是顯著優于高密度房子的，健康的人居環境如今成了許多購房者的第一選擇。
談及疫情之后的深圳房地產市場變化，鄭叔倫認為，“以深圳為例，現在很多小區還是封閉式管理，中介帶看停止，售樓處關閉，成交量低迷，可能會令部分開發商資金緊張，會出現促銷情況，打折力度會比較大，新房優惠比較多，二手房個別業主會有筍盤出現，有需求的購房者可果斷出手，機會無需等待。
長期來看，疫情是“黑天鵝”事件，并不會影響樓市結構，深圳樓市往上走的趨勢不會變，對目前的成交量會影響，但時間不會太長。
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變化三
小鎮可以是城市的“第二居所”
中國小鎮指數研究院院長 范嘉：
“我們的大城市規范設計精細化，卻較少考慮人類健康發展需要，隔閡了人與人之間的空間交流，在享受極大物質需求后，大自然有機融合的健康生態環境卻被拋擲腦后。”
中國小鎮指數研究院院長范嘉闡述了人居環境對于健康的影響，“疫情讓我們認識到人體免疫力的重要性，過往更多追求GDP的增長，在健康管理，公共服務上，我們城市都有所缺失，特色小鎮，是大城市的產業互補和健康延伸。
隨著我國城市經濟的高速發展和城市化速度的加快，交通擁擠已經成為上海、北京、廣州、沈陽、武漢、南京、西安等特大型城市的普遍現象。盡管近十年來特大型城市政府每年都要在城市交通基礎設施投入數百億元巨資，但是，在上下班高峰期，這些大城市交通設施難以做到為廣大職場人員提供舒適、快捷的服務。大多數政府部門和企事業單位都存在許多員工上下班時間超過兩個小時以上，這無疑增加了上下班旅途疲勞，減低了員工的勞動生產率和身心健康水平。
他認為，大城市周邊的"特色小鎮"，是未來人居住宅的發展方向之一，特色小鎮可以填補城市住宅方面的缺失，推動房地產發展的升級。
小鎮是都市人的“第二居所”，既可以指揮辦公， 又可以修身養性。從特色小鎮改變房地產建房的簡單思維，打造文明生態的科技系統，也是未來的人居改革發展方向。
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關注點四
健康城市將是吸引人才和投資的最大競爭力
城市的選擇很重要。從這次疫情可以看出，一場災難來臨，考驗的是一個城市的管理水平、機構素質、醫療、交通、物流等等。在緊急時刻，每一項都關乎人命。
經歷這次新冠病毒肺炎疫情阻截戰，正如習近平總書記所說“生命重于泰山”，我們需要建設更加健康的城市。
城市的健康，包括城市居民的個人健康，居民居住環境的清潔衛生，居民食品飲品的安全衛生，城市工作場所的清潔衛生，城市公共環境的清潔衛生，以及城市網絡空間信息的健康。
中國工程院院士李蘭娟在采訪時反復強調要用大數據來解決疫情問題和新藥的開發。科學的專家決策研討需要基于智慧城市大數據分析。
因此，可以預見在這次新冠病毒肺炎疫情阻截戰結束之后，我國許多城市將需要加大投入、加快建設區域醫療健康大數據平臺，為城市政府的決策者提供智能的衛生健康管理決策支持。創新運用大數據、人工智能、5G通訊技術、云計算及區塊鏈等智慧信息技術，構建從個人到家庭，從企業到社區，覆蓋城市各個角落的、管理高效的智慧健康城市運行體系。
在新冠病毒肺炎疫情阻截戰結束以后，健康城市將是吸引人才和投資的最大競爭力。
小結
從2013年至今的《中國法治政府評估報告》評估中，始終排在20名的城市只有10個：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、長沙、成都和廈門。這其中，廣州深圳表現最為穩定。從2015年至今，廣州、深圳已經連續多年霸榜全國前五。(延展閱讀：《深圳位居榜首：年度十大人口吸引力城市與青年人口吸引力城市》)廣州、深圳這兩地無論在政務公開、行政決策，還是營商環境、社會滿意度等領域，均位居全國最前列。
“房子的本質在于居住體驗，而不是房價”。這是此次疫情結束后，大家感悟到最多的道理，這有助于樓市趨于理性，少些炒作風氣。疫情之后，購房者對核心城市的置業選擇會更加堅決。核心城市的公共服務水平、設施會更優于非核心區域，例如，大灣區片區，長三角地區等，及其他19個核心群城市，都是比較合適的置業區域。
注：中國政法大學法治政府研究院的《中國法治政府評估報告》(每年發布)，作為衡量城市治理能力和法治文明的重要指標。這一報告囊括的城市多達100個，包括一線、二線城市以及部分三四線城市，統計范圍覆蓋政務公開、問責監督、行政執法、行政決策、營商環境、社會滿意度等多個層面，可以作為評估城市治理能力的重要參考之一。
