中國基金報記者 莫琳
2015年，投行“老司機”王煥毅然轉身投入到PE股權行業，轉行前他就明白：“做投行和做股權投資完全不一樣，最重要的是判斷邏輯上的變化。”入行后，經歷過“市場資金洶涌，標的難搶”，“一二級市場價格倒掛”，度過了私募股權投資基金的“易”與“不易”之后，王煥更懂得這個行業的“進”與“退”。
房地產存量時代的“進”
十年前開發商只要能拿到地就肯定能賺錢，甚至捂一些地，不用開發也可以賺到錢。
但是現在錢沒有那么好賺了，“降低成本”、“打造特色產品線”、“提供個性化定制和增值服務”等口號甚囂塵上，但這些如何做?怎樣增加運營能力?王煥認為，還是要布局股權投資這個賽道，投一些能給地產做賦能、能給一些商辦和住宅提供服務的公司，例如優客工場等。
簡而言之，存量時代，賣房子不掙錢，要轉換思路，充分利用地產商所擁有的平臺，比如既定客群產生的新流量與價值，來運營資產。
顯然，這一看法得到了大多數業內人士的認同。近年來，不少餐飲、服裝、教育等混雜在一起的商業中心變身為各具特色的教育城、醫療城、美食城等。
對于王煥而言，他更看好輕資產運營模式下的共享辦公賽道。
“在2015年我們就投資了優客工場，因為有需求推動，所以共享辦公賽道還是我們很看好的。現在共享辦公基本是‘二房東’業務，但未來共享辦公應該更專注做輕資產運營，幫業主做優化提高出租率的同時，還要為入駐的企業主提供服務，不僅是減少成本消耗、做到拎包入住，還要做到后續的企業服務、甚至是To C的服務，這才是共享辦公更安全或者更好的方向。”王煥認為，與全球知名的共享辦公品牌WeWork到處“跑馬圈地”重金租下物業的模式不同，優客工場很多做的都是輕資產運營(即業主提供物業并承擔大部分的前期投入，優客工場主要輸出品牌服務，并提供空間設計、建造以及管理服務，最終利潤分成)，不僅減輕了租金的困擾，更在規模化成長的過程中打造了自己特有的品牌IP。
私募股權投資基金的“退”
從投行轉而做股權投資，王煥的思維發生了很大的改變：最重要的變化是判斷邏輯上的變化。作為一個投行人，只需要判斷一個企業在兩年內是否能上市，但做投資人，要判斷出這個企業是否在一個好的賽道里面?它在好的賽道里面是否真的能跑出來?跑出來以后它能不能按穩定的模式走下去?
例如，當年同時看了共享辦公和長租公寓兩個賽道的很多項目，他最終還是決定投資共享辦公這個賽道。最主要的原因，不僅是對項目創始人的信任，更是對重資產、輕運營模式下盈利能力的擔憂。
經過一年的討論，鴻坤億潤投資決定把自己旗下的私募股權投資基金分成兩部分，一部分作為母基金，投向一些有產業背景的GP;一部分做直投，但圍繞自己的地產主業，專注于自己熟悉的領域進行投資，除了上面的地產服務運營商之外，還有就是5G、AI、大數據應用，例如建筑智能科技化等。
王煥認為，這樣既不會錯過風口，又可以利用自己的地產平臺為所投的項目賦能。
另外，王煥似乎更加“挑剔”了，近期正在對外募集二期基金，他表示，只想和志同道合的產業資本一起，緊緊圍繞地產智能化這個賽道孵化出能顛覆產業的偉大公司。
