往年這個(gè)時(shí)候，轟轟烈烈的春運(yùn)返程或許早已持續(xù)多日。今年，與疫情的戰(zhàn)斗成為全國人民共同面臨的問題。而在疫情以外，假期延長這也意味著很多房屋不可避免的會(huì)出現(xiàn)閑置，房客與房東之間也因此會(huì)產(chǎn)生一些經(jīng)濟(jì)方面的矛盾。
近日，作為協(xié)調(diào)房客與房東的長租公寓平臺(tái)，蛋殼公寓的一番操作引起了不少人的熱議。
據(jù)界面新聞報(bào)道，不少蛋殼公寓房東反映，蛋殼客服通過電話溝通要求房東免租一個(gè)月。而在黑貓投訴等平臺(tái)上，我們也看到一些疑是房東的人投訴蛋殼公寓房租的投訴內(nèi)容。
疫情之下，冒房東之大不韙，硬要免租一個(gè)月，雖說有點(diǎn)道德綁架的味道，但非常時(shí)期倒也能讓人理解。然而，界面新聞的報(bào)道中還提到，蛋殼公寓要求房東免租，卻未給租客免租。
那么問題來了，這房租到底免了沒有？如果免了，為什么沒通知租客？關(guān)于界面新聞報(bào)道的這些消息，截至發(fā)稿之前未見蛋殼方面進(jìn)行回應(yīng)。如果報(bào)道為真，那么這一系列操作著實(shí)讓人感到有些驚訝，因?yàn)檫@似乎讓人產(chǎn)生一種它在趁機(jī)“發(fā)國難財(cái)”的感覺。
1、失敗的雙邊調(diào)控 “里外不是人”的迷之操作
從某種程度上講，租金爭議已然成為時(shí)下輿論最為關(guān)注的社會(huì)話題之一。
不少商戶受疫情影響，經(jīng)營壓力較大；很多人春節(jié)回家難以返回，房屋租金白白浪費(fèi)。
商業(yè)租金方面，考慮到防疫的要求以及由此帶來的商場客流量減少，萬達(dá)、保利、美的、紅星美凱龍、卓越、寶龍等多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對旗下商業(yè)項(xiàng)目減免租金。國難當(dāng)頭，企業(yè)擔(dān)當(dāng)也體現(xiàn)的淋漓盡致。
果斷免租，得益于這些地產(chǎn)商本身就是房東這一身份。但對于長租公寓這些“二房東”而言，關(guān)于減免租金的呼聲很高，但它們很難像地產(chǎn)企業(yè)那般說免就免。房產(chǎn)所有權(quán)歸廣大零散的房東所有，關(guān)于是否減免，很多機(jī)構(gòu)只能發(fā)出倡議而不是強(qiáng)制。
作為雙邊市場的中間方，長租公寓應(yīng)該發(fā)揮自己的協(xié)調(diào)作用，進(jìn)行平臺(tái)調(diào)控。就像阿里、京東對接商家和用戶，面對疫情，平臺(tái)調(diào)控不讓口罩漲價(jià)，商家可能少賺了，但對于整個(gè)社會(huì)來說這其實(shí)是積極的。
對于蛋殼而言，為租客著想?yún)f(xié)調(diào)房東減免房租其實(shí)是種積極的行為。而且從法律的角度來講，根據(jù)《合同法》第一百七十一條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。
參考17年前非典類似的認(rèn)定方案，不可抗力需不能預(yù)見、不能避免、不能克服。此次新冠狀病毒疫情爆發(fā)明顯也應(yīng)被認(rèn)作是不可抗力，在這一特殊情況下，很多人無法正常履行合同，進(jìn)行部分或全部免除責(zé)任也是正常的。
但現(xiàn)在有個(gè)問題，即便需要進(jìn)行責(zé)任免除或部分免除，二房東是否有權(quán)利直接免除合同責(zé)任？主張不可抗力的一方當(dāng)事人是不是應(yīng)該有履行通知義務(wù)并提供證據(jù)？這一點(diǎn)筆者不得而知，只不過如今看來，蛋殼的這種單方面免租行為似乎有那么一絲道德綁架的味道。
號召鼓勵(lì)是可以的，幫房客協(xié)調(diào)溝通也是可以的，但自己替廣大房東做主“做慈善”似乎是有些越俎代庖了，自己不是房東也不是租客，事前也沒有協(xié)商。這造成的結(jié)果就是在黑貓投訴等第三方投訴平臺(tái)上，關(guān)于蛋殼公寓的投訴信息突增許多，其中很多一眼看去就知道是房東投訴。作為上市公司，這種負(fù)面信息劇增絕對不是什么好消息。
此外，在租客方面，蛋殼得罪房東是因?yàn)橐咔檫@一不可抗力因素。犯眾怒得罪一些房東，但是讓利給用戶，那其實(shí)也算發(fā)揮了平臺(tái)的社會(huì)服務(wù)價(jià)值，起到互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施作用。
據(jù)界面新聞報(bào)道稱，蛋殼目前似乎未給租客免租。蛋殼方面表示，會(huì)為武漢封城期間的租戶暫免一個(gè)月房租。將在3月2日左右返還至蛋殼app賬戶中，若封城期間超過一個(gè)月，公司會(huì)再根據(jù)實(shí)際封城時(shí)間返現(xiàn)。
然而，受疫情影響，承擔(dān)租金壓力的不只是武漢地區(qū)，防控疫情是全國人民在共同承擔(dān)的責(zé)任。界面新聞報(bào)道顯示，蛋殼公寓所聯(lián)系的房東并非僅限于武漢，而免租期限也并非限定一個(gè)月。如果這一報(bào)道為真，那些非武漢地區(qū)很多人也需要減免，蛋殼既然也聯(lián)系這些房東免房租了，但租客卻交了，這些房租放在蛋殼手里這算怎么回事？
大刀闊斧減免房租，在房東那邊做惡人。但除武漢以外似乎也沒讓利到租客，這給人一種房東租客兩頭不討好的感覺。
此外，在黑貓投訴上，除了房東投訴以外，還有租客投訴蛋殼收取管理費(fèi)用的行為。如果這是真的，那蛋殼在扣管理費(fèi)方面似乎也沒有考慮疫情這一不可抗力，為住戶網(wǎng)開一面。
蛋殼公寓這一套迷之操作，讓人困惑不已，同時(shí)得罪了房東和租客這雙邊人群，未來蛋殼想要靠什么去發(fā)展和壯大呢？
想要免房租，就好好協(xié)調(diào)。真要想好了強(qiáng)制性免房租，當(dāng)房東眼里的“惡人”，那就盡量不要再當(dāng)租客眼里的“惡人”了。
也許蛋殼本意是好的，只是信息傳達(dá)有問題。那就應(yīng)該盡快溝通到位，不要因?yàn)闆]有通知造成誤解。疫情來了，發(fā)揮平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)控作用，把福利真正落在C端。
2、蛋殼被罵，行業(yè)躺槍 不能雪中送炭，但也別火上澆油
不得不說，近段時(shí)間關(guān)于蛋殼公寓的負(fù)面消息不算少。除了此次關(guān)于租金方面的爭議，在內(nèi)部經(jīng)營方面似乎也有一些不好的報(bào)道。
近日有媒體報(bào)道，多名認(rèn)證為“蛋殼公寓員工”的賬號，在脈脈APP上發(fā)布“蛋殼公寓員工1月份工資推遲到3月份發(fā)，2月份只發(fā)北京市基本工資，并向多數(shù)員工通知，因疫情影響嚴(yán)重，節(jié)后不用上班。安排部分員工延期到崗，有說法稱這其實(shí)是變相裁員，甚至以此猜測其稱資金鏈斷裂的聲音也有。
蛋殼方面立即發(fā)表，聲明這一說法是謠言。
事實(shí)如何不得不知，外人不宜妄言。但如今又被曝出租金方面的迷之操作，前后負(fù)面夾雜，有可能讓人不自覺的往資金鏈上多想。如果再聯(lián)想到去年行業(yè)發(fā)生的一些壞消息，可能也會(huì)讓人對其產(chǎn)生一些不安全感。
從行業(yè)角度來看，在過去一段時(shí)間，不問盈利、先搶房源是很多長租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅(jiān)持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。
去年，從杭州鼎家、上海寓見、長沙加菲貓、北京昊園恒業(yè)，再到南京樂伽公寓,這些長租公寓品牌接連被曝出現(xiàn)問題，行業(yè)存在明顯的陰霾。
有時(shí)候謠言的滋生和擴(kuò)散，其實(shí)就是源自于人的不安全感。
相比較于簡單、粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維，長租公寓的經(jīng)營更像是一個(gè)走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴(kuò)張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會(huì)被市場邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長租公寓更加考慮管理者的運(yùn)營能力。
蛋殼雖說熬過去年行業(yè)的低谷期，并在1月17日蛋殼公寓成功登陸美國紐交所。但持續(xù)虧損也是它需要解決的難題。此前很多評論人士認(rèn)為,蛋殼公寓現(xiàn)階段上市的主要原因是缺乏資金占領(lǐng)市場的時(shí)候資金需求量巨大。但在上市首日，蛋殼股價(jià)開盤即破發(fā)，最低跌3.7%至每股13美元。
在眼下這個(gè)敏感的時(shí)候，對于蛋殼公寓而言如果想做什么，最好想好再做，不要引起不必要的麻煩。
長租公寓作為租賃供應(yīng)商的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)體，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，本質(zhì)是基于業(yè)務(wù)鏈條各環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢能力。關(guān)于其產(chǎn)業(yè)鏈條本質(zhì)，引用源碼資本的描述來看，是因?yàn)槠錁?gòu)建了一條自己的“內(nèi)部跌價(jià)曲線”：供應(yīng)鏈能力使公開市場的外部跌價(jià)曲線向下平移；回收處置能力使其向下壓縮；整備能力又使其沿時(shí)間線向右平移；這才留出了租賃方案設(shè)計(jì)的空間（價(jià)格vs時(shí)間）。
因此，租賃本質(zhì)上賺的是效率的錢，租金是內(nèi)外部跌價(jià)曲線之間的跨時(shí)間套利。長租公寓要想實(shí)現(xiàn)自給自足，提升效率是成本關(guān)鍵。如今，面對疫情引發(fā)的房屋租賃經(jīng)濟(jì)萎縮，行業(yè)眼下很難具備較高的經(jīng)營效率和規(guī)模效率。這是整個(gè)行業(yè)所面臨的共同挑戰(zhàn)。這時(shí)候需要的是信心維持，包括對房東的、租客的還有對投資人的。而不是要畫蛇添足。在低谷期內(nèi)，越低調(diào)，少活動(dòng)，犯錯(cuò)的概率也比較低。
最后，還是讓我們還是回到此次蛋殼引發(fā)熱議的租金事件，而這起事件也讓人不禁聯(lián)想到湖北省紅十字會(huì)。
近段時(shí)間，湖北省紅十字會(huì)因物資使用情況屢遭質(zhì)疑，讓不少人感慨天災(zāi)不可怕，可怕的是人禍。
如今，蛋殼公寓在租金處理引起輿論熱議，一邊對租客收錢，一邊找房東免租，讓不少人懷疑它在“發(fā)國難財(cái)”。當(dāng)然，我們希望不是。不然這對整個(gè)長租公寓行業(yè)都將帶來巨大的品牌傷害。既然已經(jīng)扣過房東的錢不給了，這部分免租屬于租戶而非蛋殼，理應(yīng)盡快退還給租客，切勿因小失大。對于廣大租客們而言，也應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來，共同維護(hù)自己的合法權(quán)益！
