原創 林曉雪 江蘇寧瑞律師事務所
2020年2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉于就“企業因疫情不能正常履行合同怎么辦”問題表示：“當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。”
那么，不可抗力在法律上有哪些影響?《民法總則》第一百八十條規定：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第九十四條第一款規定：因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
對于承租方而言，是否能一概以不可抗力為由，主張租金減免?答案是不能。承租方承租房屋的性質和用途不同，租金減免的方式也不同。
01
承租國有資產類經營用房的困難中小微企業，租金減免應參照下列規定
江蘇省政府辦公廳印發的《關于支持中小企業緩解新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響保持平穩健康發展政策措施的通知》(蘇政辦發[2020]5號)第一條第三款規定：降低企業房租成本。疫情期間，對承租國有資產類經營用房的中小企業免收2月份租金，減半收取3-4月份租金;鼓勵各類園區、小微企業雙創基地、科技企業孵化器等載體帶頭減免承租的中小微企業房租，各地可結合實際確定減免期限或金額，對帶頭減免租金的載體優先給予政策支持和適度財政補貼。鼓勵社會資本建設的大型商務樓宇、商場等經營用房對承租的中小企業減免租金，各地對采取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。南京市委、市政府印發《關于促進中小微企業穩定發展的若干措施》(寧委發[2020]4號)的第七條規定：對承租國有資產經營用房的困難中小微企業，免收1個月房租，減半收取2個月房租。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為企業減免租金的創業園、科技企業孵化器、創業基地等各類載體，優先予以政策扶持。對參與疫情房租減免的單位、企業和個人，根據實際收取的房租收入減免相關稅費。另外，南京市江北新區印發的《關于應對當前復雜形勢促進企業健康發展的若干政策意見》(寧新區管發[2020]10號)第十四項規定：落實房租減免。對承租國有資產類經營用房的企業，按最高不超過2000平米標準，免除3個月房租。對各平臺、園區、科技企業孵化器、創業基地內的企業，優先予以政策扶持。支持民營科技園適當減免租金，減免部分按照單個企業最高不超過2000平米標準給予補貼，補貼時限不超過3個月。南京市浦口區人才工作領導小組印發的《浦口區疫情防控期間服務人才企業發展八條意見》(浦人才[2020]1號)第二條規定：減輕企業租金負擔。對在政府投資的創新載體或平臺運營的初創型企業，可根據企業實際運營情況，減免3個月房租。做好科技創業孵化載體的政策支持，鼓勵各類科技企業孵化器、眾創空間、大學科技園對在孵企業適當減免辦公、科研、生產用房的租金。對在浦口區內辦公且符合“創業南京”、“創業浦口”場地扶持政策的人才企業，根據實際經營需要，可直接落實辦公場地或預先支付租金補貼，不需執行“先交后返”相關要求。南京市江寧區政府出臺的《關于促進中小微企業穩定健康發展的若干政策措施》第四項規定：降低房租成本。對承租國有資產類經營用房的困難中小微企業，免收3個月房租。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為企業減免租金的創業園、科技企業孵化器、創業基地等各類載體，優先參加上一級資質評定，優先予以政策扶持。對參與疫情房租減免的單位、企業和個人，根據實際收取的房租收入減免相關稅費。還有南京市住房保障和房產局出臺的《疫情防控期間服務民生支持企業發展的建議措施》均規定了一系列的租金減免政策。
02
承租其他經營用房(商辦樓宇、租賃廠房、商場店鋪等)的
根據承租方承租房屋用途的不同，租金減免應區分不同情形分別處理。
用于企業辦公場所
因當地政府疫情管控工作需要，部分企業年后需要具備相應條件才能復工復產，若企業因政府政策原因延期復工復產的，則屬于不可抗力，在延遲復工復產期間，承租者可依據實際情況主張減免部分租金。(需要注意的是，若在疫情之前簽訂租賃合同并約定裝修期內不付租金的，因疫情爆發導致承租者無法在約定的裝修期內完成裝修等企業開工前的必要準備程序的，可以主張適當延長裝修期。)另一方面，若企業因怠于準備相關材料等自身原因導致不符合政府復工復產標準而延遲復工復產的，則不能主張在延遲復工復產期間的部分租金減免。
工廠、車間等生產經營場所
對于因疫情防控工作需要停工停產的工廠，由于疫情防控工作并非正常工廠、車間所能預料與避免的，因此，普通的工廠、車間可以依據“不可抗力”等相關法律規定主張減免部分租金。但是，如果是疫情防控必需、保障群眾生活必需、保障公共事業運行必需以及其他涉及國計民生的工廠、車間，在疫情爆發期間并未停工停產，工廠一直處于生產經營狀態的，則不能依據“不可抗力”主張減免部分租金。
餐飲娛樂等服務行業
由于餐飲娛樂等服務行業對人流量的依賴性較強，且此次疫情爆發后政府的諸多管控措施會導致餐飲等服務行業人流量下滑，而這種風險已遠超經營者能正常預計的商業風險，因此餐飲娛樂等服務行業可以結合實際情況，依據相應法律條款，以“不可抗力”或“情勢變更”等事由主張減免部分租金。同時需要注意的是，由于餐飲娛樂等服務業的特殊性，在疫情結束后也不能第一時間恢復正常營業，因此，對餐飲娛樂等服務行業的經營者主張適當延長減免租金期限的，應當結合實際情況予以權衡。
