原創(chuàng) 林曉雪 江蘇寧瑞律師事務(wù)所
2020年2月10日，全國人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉于就“企業(yè)因疫情不能正常履行合同怎么辦”問題表示：“當(dāng)前我國發(fā)生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。”
那么，不可抗力在法律上有哪些影響?《民法總則》第一百八十條規(guī)定：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。《合同法》第九十四條第一款規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。第一百一十七條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
對(duì)于承租方而言，是否能一概以不可抗力為由，主張租金減免?答案是不能。承租方承租房屋的性質(zhì)和用途不同，租金減免的方式也不同。
01
承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的困難中小微企業(yè)，租金減免應(yīng)參照下列規(guī)定
江蘇省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于支持中小企業(yè)緩解新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響保持平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(蘇政辦發(fā)[2020]5號(hào))第一條第三款規(guī)定：降低企業(yè)房租成本。疫情期間，對(duì)承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)免收2月份租金，減半收取3-4月份租金;鼓勵(lì)各類園區(qū)、小微企業(yè)雙創(chuàng)基地、科技企業(yè)孵化器等載體帶頭減免承租的中小微企業(yè)房租，各地可結(jié)合實(shí)際確定減免期限或金額，對(duì)帶頭減免租金的載體優(yōu)先給予政策支持和適度財(cái)政補(bǔ)貼。鼓勵(lì)社會(huì)資本建設(shè)的大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)等經(jīng)營用房對(duì)承租的中小企業(yè)減免租金，各地對(duì)采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。南京市委、市政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)中小微企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的若干措施》(寧委發(fā)[2020]4號(hào))的第七條規(guī)定：對(duì)承租國有資產(chǎn)經(jīng)營用房的困難中小微企業(yè)，免收1個(gè)月房租，減半收取2個(gè)月房租。對(duì)承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。對(duì)在疫情期間為企業(yè)減免租金的創(chuàng)業(yè)園、科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)基地等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。對(duì)參與疫情房租減免的單位、企業(yè)和個(gè)人，根據(jù)實(shí)際收取的房租收入減免相關(guān)稅費(fèi)。另外，南京市江北新區(qū)印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前復(fù)雜形勢(shì)促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展的若干政策意見》(寧新區(qū)管發(fā)[2020]10號(hào))第十四項(xiàng)規(guī)定：落實(shí)房租減免。對(duì)承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的企業(yè)，按最高不超過2000平米標(biāo)準(zhǔn)，免除3個(gè)月房租。對(duì)各平臺(tái)、園區(qū)、科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)的企業(yè)，優(yōu)先予以政策扶持。支持民營科技園適當(dāng)減免租金，減免部分按照單個(gè)企業(yè)最高不超過2000平米標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼時(shí)限不超過3個(gè)月。南京市浦口區(qū)人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)的《浦口區(qū)疫情防控期間服務(wù)人才企業(yè)發(fā)展八條意見》(浦人才[2020]1號(hào))第二條規(guī)定：減輕企業(yè)租金負(fù)擔(dān)。對(duì)在政府投資的創(chuàng)新載體或平臺(tái)運(yùn)營的初創(chuàng)型企業(yè)，可根據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營情況，減免3個(gè)月房租。做好科技創(chuàng)業(yè)孵化載體的政策支持，鼓勵(lì)各類科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、大學(xué)科技園對(duì)在孵企業(yè)適當(dāng)減免辦公、科研、生產(chǎn)用房的租金。對(duì)在浦口區(qū)內(nèi)辦公且符合“創(chuàng)業(yè)南京”、“創(chuàng)業(yè)浦口”場(chǎng)地扶持政策的人才企業(yè)，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營需要，可直接落實(shí)辦公場(chǎng)地或預(yù)先支付租金補(bǔ)貼，不需執(zhí)行“先交后返”相關(guān)要求。南京市江寧區(qū)政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)中小微企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干政策措施》第四項(xiàng)規(guī)定：降低房租成本。對(duì)承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的困難中小微企業(yè)，免收3個(gè)月房租。對(duì)承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。對(duì)在疫情期間為企業(yè)減免租金的創(chuàng)業(yè)園、科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)基地等各類載體，優(yōu)先參加上一級(jí)資質(zhì)評(píng)定，優(yōu)先予以政策扶持。對(duì)參與疫情房租減免的單位、企業(yè)和個(gè)人，根據(jù)實(shí)際收取的房租收入減免相關(guān)稅費(fèi)。還有南京市住房保障和房產(chǎn)局出臺(tái)的《疫情防控期間服務(wù)民生支持企業(yè)發(fā)展的建議措施》均規(guī)定了一系列的租金減免政策。
02
承租其他經(jīng)營用房(商辦樓宇、租賃廠房、商場(chǎng)店鋪等)的
根據(jù)承租方承租房屋用途的不同，租金減免應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。
用于企業(yè)辦公場(chǎng)所
因當(dāng)?shù)卣咔楣芸毓ぷ餍枰糠制髽I(yè)年后需要具備相應(yīng)條件才能復(fù)工復(fù)產(chǎn)，若企業(yè)因政府政策原因延期復(fù)工復(fù)產(chǎn)的，則屬于不可抗力，在延遲復(fù)工復(fù)產(chǎn)期間，承租者可依據(jù)實(shí)際情況主張減免部分租金。(需要注意的是，若在疫情之前簽訂租賃合同并約定裝修期內(nèi)不付租金的，因疫情爆發(fā)導(dǎo)致承租者無法在約定的裝修期內(nèi)完成裝修等企業(yè)開工前的必要準(zhǔn)備程序的，可以主張適當(dāng)延長裝修期。)另一方面，若企業(yè)因怠于準(zhǔn)備相關(guān)材料等自身原因?qū)е虏环险畯?fù)工復(fù)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)而延遲復(fù)工復(fù)產(chǎn)的，則不能主張?jiān)谘舆t復(fù)工復(fù)產(chǎn)期間的部分租金減免。
工廠、車間等生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所
對(duì)于因疫情防控工作需要停工停產(chǎn)的工廠，由于疫情防控工作并非正常工廠、車間所能預(yù)料與避免的，因此，普通的工廠、車間可以依據(jù)“不可抗力”等相關(guān)法律規(guī)定主張減免部分租金。但是，如果是疫情防控必需、保障群眾生活必需、保障公共事業(yè)運(yùn)行必需以及其他涉及國計(jì)民生的工廠、車間，在疫情爆發(fā)期間并未停工停產(chǎn)，工廠一直處于生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)的，則不能依據(jù)“不可抗力”主張減免部分租金。
餐飲娛樂等服務(wù)行業(yè)
由于餐飲娛樂等服務(wù)行業(yè)對(duì)人流量的依賴性較強(qiáng)，且此次疫情爆發(fā)后政府的諸多管控措施會(huì)導(dǎo)致餐飲等服務(wù)行業(yè)人流量下滑，而這種風(fēng)險(xiǎn)已遠(yuǎn)超經(jīng)營者能正常預(yù)計(jì)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此餐飲娛樂等服務(wù)行業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況，依據(jù)相應(yīng)法律條款，以“不可抗力”或“情勢(shì)變更”等事由主張減免部分租金。同時(shí)需要注意的是，由于餐飲娛樂等服務(wù)業(yè)的特殊性，在疫情結(jié)束后也不能第一時(shí)間恢復(fù)正常營業(yè)，因此，對(duì)餐飲娛樂等服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營者主張適當(dāng)延長減免租金期限的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況予以權(quán)衡。
