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核心觀點
公司發布2019年業績預告，全年預計實現歸母凈利約34.0億，同比+53%左右;預計實現扣非后歸母凈利約33.5億，同比+36%左右。業績增長源于結轉規模擴大以及全國布局戰略兌現，總體業績符合預期。我們認為公司地產主業全國穩步擴張，資本引擎加速物管產業發展，多元驅動和管理紅利加持下，業績高增長有望延續。維持2019-2021年歸母凈利33.8、52.0、62.3億的盈利預測，維持“買入”評級。
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成功晉級千億梯隊，2020年增長步伐穩健
公司全國化布局步入收獲期，地產主業強勢帶動下2019全年歸母凈利預計保持53%高速增長，大概率達成第二期股票期權激勵解鎖條件。公司2019全年實現銷售面積1095.3萬平，同比+36.6%;實現銷售金額1015.4億，同比+18.7%，金額排名位居全國第33位(克而瑞)，較2018年上升約4位;其中權益銷售金額715.40億，同比+13.7%。我們預計公司2020年可售貨值(新推+滾存)接近1800億，預計全年銷售金額有望向1200億邁進。
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拿地規模、權益雙雙提升，強化業績增長潛力
2019年公司公告口徑新增土儲計容建面861.0萬平，同比-26.0%;新增土儲總價357.7億，同比+45.6%;新增土儲權益地價263.6億，同比+54.5%;新增土儲權益比(價格口徑)同比+4.2pct至73.7%，金額口徑投資強度(權益拿地金額/權益銷售金額)同比+9.7pct至36.8%。拿地規模、權益雙雙逆勢提升，完善全國高能級城市群布局，強化業績增長潛力。初步統計2019年通過公司債、短融、私募債等公開市場募資47億，此外2020年1月擬設立辦公物業類REITs，發行規模不超過人民幣10.65億元。多元融資渠道通暢疊加負債率修復釋放杠桿空間，2020拓展力度依然可期。
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嘉寶上市開啟并購擴張，資本助力高增長預期
2019年10月公司物業平臺嘉寶股份正式登陸港交所，最新市值92.5億港幣(截至2020.1.20)。半年報及招股說明書顯示，嘉寶2019上半年已進駐全國69個城市，在管項目400余個，管理面積6330萬平，業務涵蓋物業管理、咨詢服務、社區增值三大板塊。上市之后公司借力資本市場開啟快速擴張，官網顯示先后同江蘇常發物業、浙江中能物業、成都創藝物業、無錫東洲物業等開展并購合作，2019年12月簽約管理面積突破1億平，規模提速的同時均衡布局多種業態。
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人居藍光引領高質量發展，維持“買入”評級
公司銷售和拿地穩定增長，資本引擎加速產業發展，多元產業驅動疊加管理紅利加持，業績高增長有望延續。維持2019-2021年歸母凈利33.8、52.0、62.3億的盈利預測，對應2019-2021年EPS(攤薄后)1.12、1.73、2.07元。參考可比公司2020年5.6倍PE估值，給予公司2020年5.5-6倍PE估值，目標價9.52-10.38元(前值8.48-9.61元)，維持“買入”評級。
風險提示：行業政策不確定性;三四線市場景氣度下滑;異地拓展待檢驗。
風險提示
“一城一策”落地的節奏、范圍、力度，流動性改善的節奏和力度，房地產稅推進的節奏和力度存在不確定性;
公司2017年起三四線城市拿地有所增加，長期銷售可能受到棚改力度減弱的影響;
異地拓展成效有待進一步檢驗。
以上內容摘自華泰證券研究報告《晉級千億梯隊，拿地逆勢提升》，發布時間為2020年01月21日。
