原創 王大腦袋 地產淺談
“王大腦袋”－－－建筑學專業畢業，是最后一批持有派遣證的，通過國家統籌分配指標走向工作崗位得大學生，在國有省級設計單位待過，支援過邊疆，也做過支援其他不發達國家得境外項目，從建筑設計到市政工程，再到外形像展示，在這設計院的八年一線設計工作生活中，均有涉獵，從剛開始的兩年設計院實習再到正式工作崗位的六年，一半時間施工圖，一半時間方案創作，那時候的愿望就是睡覺，實指望某天能痛痛快快得睡幾天......（有朝一日變甲方，虐便天下設計院，哈哈哈......變甲方以后多年，發現那就是個笑話，咱們后文表述）
交代完自己得設計院工作生涯，結合十來年的房地產行業設計管理經驗，我來跟大家探討一下，什么是房地產開發：
我們從事的房地產行業人員，基本上都受到過中高等教育，不論是中專建造技術專業還是高等職業培訓，本科，研究生等學歷，各自對于建筑的認識各不相同，那么什么才是建筑，建筑到底是干什么的，《建筑初步》這本教材講的很細致，結合這么多年的建筑演變，總結下來就是：地上或地下，承載人類活動得一個構筑物場所，根據人類活動的不同需求，演變出各種不同的功能空間組合，又由于社會發展及區域（為什么不是地域呢？你那房子服務半徑五公里、十公里到天了，除非是大型國家重點項目，像國家大劇院什么得，超高層這些地標類建筑特殊一些，那個是城市當前片區得名片，上述類別建筑除外，在后續文章中，我會說說我對超高層得認知）且外觀形象需滿足當地所服務得區域性人口認知得普適性，并且通過技術對于社會經濟發展趨勢以及技術發展趨勢，結合對未來假設條件的預判性，所演化出各種主題空間與外觀組合，這就是我所認知的建筑，其中，影響方案的最大誘導（為什么是誘導，因為非專業、非權威決策者居多，哈哈）技術因素是當權者或者管理者對建筑對此項人為活動的認知與生活認知，以及經濟、政治因素的綜合考量，通過各類評審會議，最終確定實施方案（不過往往都是搞得稀碎，最終回歸到第一版方案，或者直到建成投入使用，各種矛盾問題解決不了，外觀建成即過時淘汰等問題，當然，有多種因素需要考慮，如：客群定位以及服務半徑、商品銷售價格等級，商品營銷策略等等，暴多因素需要考慮，非是那種半路出家，看了幾個PPT，參加幾場培訓所能做的工作）。
當然，專業的事情由專業人做，這已經是行業得認知，因為中國社會人口眾多，社會化分工更加細致才能做到增加更多的就業崗位，維護社會穩定，經濟領域的流通性發展（主要就是流通帶來的稅收）。
建筑就是功能性構筑物房間，那么房地產是什么？
房地產就是根據社會統籌（政府審批機制，你琢磨琢磨）需求，提供建造及后續管理得服務商，非生產制造商！為什么這么說，因為土地是最基本得生產資料，土地屬于國有，即便若干年以后，也是需要繼續繳納土地使用金，才能繼續使用地上產物得根本承載體，而制造商，則是從事從無到有得，從生產到流通得，從原料到商品生產出庫并通過檢驗檢疫的生產、制造過程，其中的附加值，也可以理解為杠桿，就是其中的從廠房建設，到機械設備生產，到流水線投產，到入庫銷售等各環節的一個管理附加值而已。（如品牌，貼牌，代工等形式，都是為了給商品在銷售價格領域增加杠桿。）
為什么說開發商不是制造商，很簡單，土地，后期是購房者共有的，前期是國家得，你只是低買高賣（樓板價唄），水泥、鋼筋等建材生產資料，普通開發商拿錢買唄，建設過程中，普通開發商均由土建總包公司承接（這里面還有分包亂七八糟一大堆，但與本文無關，公眾號后續文章會解密這里面的道道），交付時，一物業公司，一營銷部，典型的服務提供者，在全周期的地產開發中，開發商僅僅是一個建設過程的管理整合者而已，從事的屬于來料加工型的，典型服務型的商業經營模式，如果是制造商，那你得有生產加工原材料的能力才行，但是，但可是，可但是，根據目前國家對于地產行業的宏觀調控，這種來料加工型的房開，會一步一步被中國特色社會主義經濟形勢或金融方式洗牌出局！
地產
淺談
那么再說一說高一個等級的開發商，集團型，專業型的以建設服務輸出的開發商，以勞動力附加值及各類經濟價值，在特定情況下，等價換取土地這一基礎生產資料，從事建設、銷售等經營性活動，為什么他比上一個級別開發商要高一級，首先，他對建造過程熟悉，對材料渠道熟悉，對于直接成本控制更有優勢，同時，也提供了大量的各類務工人員的工作崗位，為保障社會經濟穩定發展，為國家宏觀經濟以及人口規劃發展，提供了一定的保駕護航的作用。
例如最典型的，中建集團，各省建設集團等，通過組織架構的調整以及集團化公司的產業、行業分布，所形成的地產開發集團，這里面又分國有資金控股型的，間接持有房開企業股權的等多種形式公司，（例如頭部地產X秀，西安X科，大明湖畔的夏雨荷她女兒那名子的公司等，換湯不換藥而已）這也是目前國內地產開發行業主流開發商，包括頭部房企，因為不從事生產資料生產，各個公司使出各種解數，轉型，增加服務內容等來化解特色經濟的經營類風險，但是，但可是，可但是，環節越多，管理環節就越多、越高，為什么高，過的流程長唄，環節多唄，這些都是成本，統統滴都是杠桿，外加疊加金融融資按天計息的成本杠桿，高房價出臺，吼吼！
但是他們能夠提供大量的農民工就業崗位，能夠為社會維穩做出積極向上的平臺，所以，在目前這一城市化進程推進過程中，他們的舞臺還有十年，為什么還有十年，勞務型單位以及受政策照顧的房企，是按照工程進度進行貸款放款的金融活動，包括勞務保理等融資形式，在目前融資困難的形勢下，只有這類開發商能拿到優質的金融資源。十年，也僅僅是三個建設周期而已，再未來十年如何，再過三年就能通過各類政策調整看出來。（房地產倒了？開玩笑，發達國家的房地產在經濟領域權重都比較高，只不過我們國家過高而已，但是我們需要關注一點，中國用三十年，完成了國外一二百年的社會進化和進步，包括意識形態的轉變，另外仍要吐槽一些公眾號，發布各類涉及境外的信息時，請充分調研后再發表意見，別的國家都是高大尚，就我們中國大陸各種不行，什么玩意兒，以這次疫情為例，韓國、日本爆發，如何應對的？如何阻斷的？還有美狗們，我就看你們的美國爹能不能控制住這次疫情爆發，連個流感都看不利索的國家，在我天朝人民面前得瑟個屁呀?。┼?，補充一點，X寧地產，也屬于這個類型的開發商，X達也是完成一次布局轉型達到這個階段的。
那么，還有一種開發商，本身就是搞制造行業的，也是介于特定的一個環境，開始搞廠房建設，工業區服務配套設施建設的特殊開發商，這種開發商，一般都是國家隊（最近央視新聞首次承認國家隊這個名詞了，以前這個詞只是圈兒內對國企的稱呼，國家隊拿地，諸邪退散，吼吼），例如X洲壩地產，X海，中國X鐵等等，國家隊，國家隊，國家隊！
還有一些特殊的開發商，例如陜西第一民企X嶺集團，山東第一民企，X山集團等，不以房地產開發為主要經營業務的地產公司，這些公司是與統戰、政治、國際宣傳等事項掛鉤，這里不做討論。但是可以明確一點，做得好的，都是以房地產開發的經營活動為原經營業務增加環節，增加杠桿，以此促進原商品銷售等，金融抵押等經營活動。
在目前國內政治經濟體制下，開發商大致就這幾種（也有一些特殊的頭部房開，不討論，不議論，省的被人家“滅火”，同時也不排除還有比我段位高的高人有更多的認知哈），未來隨著社會經濟的轉型，社會化大分工更加詳細，社會需求更加多樣化，5G大數據產業的發展，糧食生產工業化2.0版本的開啟，房開肯定面臨又一次的轉型，同時，地產產品也將適應時代，迭代更新，中國的經濟發展速度，前無古人，后無來者，沒有發戰爭財（美帝的戰爭財，英國佬的殖民地掠奪），沒有發不義之財走到現在，實屬不易，未來如何，也沒有前車之鑒拿來就用的經驗，地產人更應該不斷學習，提升自我，以此適應社會經濟發展，畢竟技術，僅僅是技術而已，還是要通過管理來實現它的杠桿和附加值，除非要走技術專精那條路，否則，還是多靜下心，多多學習吧。
活到老，學到老，古人誠不欺我，技術人有技術人的優勢，經驗以及人情世故和人脈的積累，不斷進步的技術人終會有閃亮發光的那一天。
下一期，我準備聊聊房開整體架構與裁員的事情，嘿嘿，一朝天子一朝臣，什么狗屁人均效能，這幫子非專業出身的講師，真TM能忽悠，關鍵是這玩意還真有人信，結合運營，以及大運營，我們說說架構認知的事情！
