從這4個(gè)方面,便可獲知西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)全貌

（一）從副省級(jí)城市看，銷(xiāo)售總量仍居前3位。

1、從銷(xiāo)售看。2019年，我市商品房銷(xiāo)售面積總量居15個(gè)副省級(jí)城市第3位，僅少于成都和武漢，較上年持平；增速居第7位，較上年后移5位。

2、從投資看。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量居15個(gè)副省級(jí)城市第7位，較上年后移2位；增速居末位，較上年后移4位。

（二）從省內(nèi)市（區(qū)）看，首位優(yōu)勢(shì)有所減弱。

1、從總量上看。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積占全省比重分別為63.1%和60.0%，較上年分別下降8.1和5.9個(gè)百分點(diǎn)。

2、從增速位次看。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速居末位，商品房銷(xiāo)售面積增速居第10位，增速位次較上年分別后移2位和4位。

（三）從區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)看，區(qū)域差異大，發(fā)展不平衡。

分區(qū)縣看。一是從企業(yè)和項(xiàng)目個(gè)數(shù)看，蓮湖區(qū)最多分別為74家和72個(gè)，臨潼區(qū)最少分別為17家和14個(gè)，分別相差57家和58個(gè)。二是從投資增速看，臨潼區(qū)最高為60.9%，蓮湖區(qū)最低，增速同比下降43.2%，相差104.1個(gè)百分點(diǎn)。三是從銷(xiāo)售面積增速看，新城區(qū)最高為27.0%，碑林區(qū)最低，增速同比下降55.0%，相差82.0個(gè)百分點(diǎn)。

分開(kāi)發(fā)區(qū)看。一是從企業(yè)和施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)看，高新區(qū)最多分別為162家和213個(gè)，航空基地最少分別為13家和13個(gè)，分別相差149家和200個(gè)。二是從投資增速看，航天基地最高為14.8%，經(jīng)開(kāi)區(qū)最低，同比下降40.4%，相差55.2個(gè)百分點(diǎn)。三是從銷(xiāo)售面積增速看，國(guó)際港務(wù)區(qū)最高為94.0%，曲江新區(qū)最低，同比下降20.7%，相差114.7個(gè)百分點(diǎn)。

三、關(guān)注問(wèn)題

（一）宏觀(guān)政策效果顯現(xiàn)，去杠桿進(jìn)一步加強(qiáng)。

中央警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管調(diào)控政策步步升級(jí)，各級(jí)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵循“房住不炒”的定位，認(rèn)真落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格控制投資性房貸，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。2019年，全市實(shí)際到位資金3330.30億元，同比下降2.8%，增速較上年回落15.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款45.29億元，下降33.9%；自籌資金1442.37億元，下降4.2%；定金及預(yù)付款1012.69億元，下降9.5%。資金保障度（反映房地產(chǎn)市場(chǎng)資金充裕程度，即本年資金來(lái)源/本年開(kāi)發(fā)投資）較2018年下降0.01。

（二）投資接續(xù)力不足，支撐增長(zhǎng)難度加大 。

剩余投資量是支撐房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的先決條件，投資余量的不足，將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2019年，全市在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目累計(jì)完成投資占全部項(xiàng)目計(jì)劃總投資的63.3%。接近完工項(xiàng)目（累計(jì)完成投資占計(jì)劃總投資90%以上項(xiàng)目）有519個(gè)，占41.0%。從分區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)接續(xù)力看，19個(gè)區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)投資進(jìn)度超過(guò)50%。其中，2個(gè)區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)投資進(jìn)度超過(guò)80%；5個(gè)區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)投資進(jìn)度超過(guò)70%的區(qū)縣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往年續(xù)建項(xiàng)目現(xiàn)階段完工度較高，后續(xù)開(kāi)發(fā)量減少。

（三）小戶(hù)型開(kāi)工不足，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。

隨著西安城市化進(jìn)程的加快，落戶(hù)門(mén)檻的進(jìn)一步放寬，大量剛需入市，大戶(hù)型受到追捧，中小戶(hù)型開(kāi)工不足，住房結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。2019年，全市中小戶(hù)型住房（90平方米以下）完成投資295.57億元，下降28.6%，占比較上年回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。中小戶(hù)型住房新開(kāi)工面積381.61萬(wàn)平方米，下降2.7%，占比較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。中小戶(hù)型商品住房銷(xiāo)售面積249.49萬(wàn)平方米，下降37.7%，占比較上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。

四、對(duì)策建議

（一）保持房地產(chǎn)調(diào)控政策，防止投資投機(jī)“卷土重來(lái)”。

嚴(yán)格認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策，在堅(jiān)持“房住不炒”定位同時(shí)，把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”落到實(shí)處，積極構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，規(guī)范完善住房供應(yīng)體系和保障體系，防止投資投機(jī)“卷土重來(lái)”。

（二）合理把握土地供應(yīng)，防止地價(jià)過(guò)快上漲。

從土地供應(yīng)端入手，堅(jiān)持分區(qū)域分類(lèi)調(diào)控，構(gòu)建土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)量與常住人口之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從土地供應(yīng)端落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控。對(duì)于住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的區(qū)域，適度增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，確定靈活的土地拍賣(mài)競(jìng)價(jià)方式，針對(duì)土地價(jià)格上漲過(guò)快區(qū)域設(shè)定土地溢價(jià)率上限，防止土地價(jià)格過(guò)快上漲。

（三）多渠道增加住房供給，大力實(shí)施住房供給側(cè)改革。

深化住房制度改革，全面貫徹落實(shí)十九大報(bào)告關(guān)于住房制度改革精神，在積極抑制非理性需求下，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”。一是積極構(gòu)建和完善住房供應(yīng)與保障體系，調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)，增加中小戶(hù)型普通商品住房有效供應(yīng)，滿(mǎn)足首次購(gòu)房者需求；二是積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)低保對(duì)象、低收入家庭住房需求；三是積極探索適合我市自身發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)融資和運(yùn)營(yíng)管理模式，滿(mǎn)足廣大人民群眾住有所居的住房需求。

2019年，在宏觀(guān)環(huán)境趨緊、調(diào)控政策趨嚴(yán)、同期基數(shù)較高等因素影響下，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)中趨緩發(fā)展趨勢(shì)。初步預(yù)計(jì)2020年，在政策穩(wěn)定的前提下，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)基本面還會(huì)繼續(xù)回調(diào)，但供需關(guān)系將進(jìn)一步趨于平穩(wěn)。

█銅川

2018年銅川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.3%，較上年提高58.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積496.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.2%。商品房銷(xiāo)售面積54.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.6%，提高14.1個(gè)百分點(diǎn)。

2019年銅川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低。2019年以來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)囊患径鹊脑鲩L(zhǎng)72.5%逐季回落，全年同比增長(zhǎng)1.1%，增速較上年回落15.2個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)不振、銷(xiāo)售不旺是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走低的主要原因。

█寶雞

2018年寶雞市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資201.83億元，比上年增長(zhǎng)21.9%。商品房施工面積1228.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.2%，其中本年新開(kāi)工面積238.89萬(wàn)平方米，下降31.6%。商品房竣工面積45.39萬(wàn)平方米，下降25.7%。商品房銷(xiāo)售面積251.59萬(wàn)平方米，下降19.2%。其中，住宅銷(xiāo)售面積242.78萬(wàn)平方米，下降17.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積7.4萬(wàn)平方米，下降57.5%。

2018年寶雞市全年共完成保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造投資30.4億元，新開(kāi)工棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目21個(gè)、1.0191萬(wàn)套。截至2018年底，全市累計(jì)實(shí)施各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造26.0139萬(wàn)套，已竣工19.129萬(wàn)套，分配入住18.4805萬(wàn)套，入住率96.6%。

█咸陽(yáng)

2018年咸陽(yáng)市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資118.62億元，比上年增長(zhǎng)13.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積768.42萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%。商品房銷(xiāo)售面積150.95萬(wàn)平方米，下降14.3%；商品房銷(xiāo)售額78.98億元，增長(zhǎng)5.0%。

夾縫中生存的渭城房地產(chǎn)業(yè)

——關(guān)于渭城房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

發(fā)布時(shí)間：2019年12月18日

來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局

近年來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)、西咸一體化的快速發(fā)展，渭城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新的階段。特別是近三年，在西咸新區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)的利好信息刺激下，以及西安出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，西安許多購(gòu)房需求者選擇在離西安周邊購(gòu)房。加之近兩年隨著融創(chuàng)、碧桂園、恒大、奧園、榮盛等品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐咸陽(yáng)，也帶動(dòng)了咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。2018年8月6日，咸陽(yáng)碧浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以19.9259億元摘得咸陽(yáng)七廠(chǎng)十字東北角290.75畝土地，地價(jià)686萬(wàn)元／畝，標(biāo)志咸陽(yáng)單價(jià)新地王誕生！從而使得渭城房屋均價(jià)由4000元/平方米左右攀升至8000元/平方米左右，目前還在逐步小幅上漲。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也存在地源緊缺、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題。下面，結(jié)合我們對(duì)渭城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行走訪(fǎng)、調(diào)研、分析，形成如下調(diào)研報(bào)告。

西咸新區(qū)托管移交后，渭城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要來(lái)源于老城區(qū)拆遷改造。2019年，轄區(qū)注冊(cè)統(tǒng)計(jì)在庫(kù)的房地產(chǎn)企業(yè)共41戶(hù)，其中有投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)22戶(hù)，投資項(xiàng)目22個(gè)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資138.94億元，已累計(jì)完成投資77.3億元，剩余投資61.64億元。截止2019年10月，渭城區(qū)房地產(chǎn)本年投資11.44億元，同比下降24.19%；商品房銷(xiāo)售面積13.6萬(wàn)平方米，同比下降42.74%。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、各種不利因素疊加，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度放緩。

2018年禁土令延長(zhǎng)至今年4月，加之全年雨水較多等不利因素影響，項(xiàng)目單位全年有效建設(shè)時(shí)間累計(jì)僅為4個(gè)月，進(jìn)度緩慢、投資下滑。1-10月，渭城區(qū)22個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完成投資11.44億元，下降24.2%。從結(jié)構(gòu)看：住宅投資8.75億元，下降29.08%，占全部投資76.49%；辦公樓投資0.08億元，增長(zhǎng)42.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資0.99億元，同比下降33.9%；其他用房投資1.62億元，同比增長(zhǎng)51.6%。

2、新開(kāi)工項(xiàng)目增多，房屋開(kāi)工指標(biāo)上揚(yáng)。

新開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)局良好是帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企穩(wěn)好轉(zhuǎn)的重要因素，渭城區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)和新開(kāi)工面積穩(wěn)步提升。1-10月，渭城區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目8個(gè)，同比增長(zhǎng)300%；渭城區(qū)新開(kāi)工面積35.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)102.99%。新項(xiàng)目和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，對(duì)渭城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成有力支撐。

3、商品房銷(xiāo)售放緩，住宅占銷(xiāo)售主體地位。

今年以來(lái)，渭城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)較2017年有所回落，消費(fèi)者持幣觀(guān)望理性消費(fèi)，改善型住房逐漸升溫。目前隨著全國(guó)各大房地產(chǎn)商進(jìn)入咸陽(yáng)，消費(fèi)者更加重視品牌效應(yīng)、物業(yè)服務(wù)及周邊配套，紛紛選擇基礎(chǔ)設(shè)施完善、規(guī)劃布局合理的秦都區(qū)、西咸新區(qū)等大型房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)購(gòu)房，商品房銷(xiāo)售放緩。1-10月，房屋銷(xiāo)售面積13.6萬(wàn)平方米，同比下降42.7%。從結(jié)構(gòu)看：住宅銷(xiāo)售13.47萬(wàn)平方米，同比下降43.27%，占全部銷(xiāo)售面積99.04%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售0.13萬(wàn)平方米。

4、住宅需求變化，改善性戶(hù)型預(yù)熱

房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，更為靈活的公積金貸款政策、二胎政策放開(kāi)等一系列調(diào)控政策的推出，刺激樓市上揚(yáng)，改善性住房占比擴(kuò)大。從房屋新開(kāi)工面積結(jié)構(gòu)看：住宅新開(kāi)工29.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)97.39%，占全部新開(kāi)面積83.86%；其中90平方米及以下的剛需性戶(hù)型房屋新開(kāi)工面積0.56萬(wàn)平方米，同比下降8.19%，占住宅開(kāi)工面積的比例為1.87%。；90-144平方米的改善性戶(hù)型新開(kāi)工面積25.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.31%，占住宅新開(kāi)工面積的比例為86.13%；144平方米以上的享受性戶(hù)型新開(kāi)工面積3.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)931.09%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工1.01萬(wàn)平方米，同比下降9.5%；其他用房新開(kāi)工3.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)285.58%。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.城市布局滯后，周邊商業(yè)配套設(shè)施有待完善。

渭城區(qū)地處老城區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)缺乏科學(xué)規(guī)劃或規(guī)劃相對(duì)滯后，導(dǎo)致建設(shè)隨意性增加，造成功能布局混亂、基礎(chǔ)配套落后，居住環(huán)境較差。加之，轄區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)中心或城市綜合體，更沒(méi)有拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的高檔商場(chǎng)酒店等。轄區(qū)東部受到石油化工企業(yè)影響，空氣質(zhì)量較差，居民生活環(huán)境質(zhì)量不高。盡管目前正在治理，但整體生活環(huán)境不理想。轄區(qū)北部以大中專(zhuān)院校為主，住宅多以文林路為中心線(xiàn)，分布兩側(cè)，屬于比較偏僻的路段，商業(yè)配套設(shè)施有待完善。

2.發(fā)展空間小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地緊張。

2017年，西咸新區(qū)托管移交后，渭城區(qū)93%約205平方公里劃轉(zhuǎn)西咸新區(qū)，僅剩17平方公里的老舊城區(qū)，發(fā)展空間不足，項(xiàng)目建設(shè)用地難，開(kāi)發(fā)成本高。目前，渭城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要來(lái)源于老城區(qū)拆遷改造，但城內(nèi)老城區(qū)和城中村拆遷改造情況復(fù)雜、進(jìn)度較慢，難以提供有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

3.市政基礎(chǔ)建設(shè)緩慢，制約開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

近年來(lái)，因環(huán)境保護(hù)和治污降霾等重點(diǎn)工作需要，各類(lèi)檢查較多，政府職能部門(mén)未能及時(shí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度帶來(lái)一定影響。加之市區(qū)市政基礎(chǔ)建設(shè)緩慢，道路多年沒(méi)有拓寬，交通性干路和商業(yè)性干路混雜，城區(qū)容易導(dǎo)致交通擁堵，施工車(chē)輛通行困難；下水管道不暢，雨污排通緩慢，也在一定程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)走向品牌效應(yīng)，本地企業(yè)發(fā)展前景不容樂(lè)觀(guān)。

咸陽(yáng)市作為一個(gè)中等發(fā)展城市，毗臨省會(huì)城市西安，近幾年融創(chuàng)、碧桂園、恒大、榮盛發(fā)展、中國(guó)奧園、萬(wàn)科、新城控股等全國(guó)性房企進(jìn)駐咸陽(yáng)市場(chǎng)，相對(duì)本地房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在資金、規(guī)模、服務(wù)上都占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。渭城區(qū)在庫(kù)的41個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中，有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有22個(gè)，占到總量的53.67%，其余19個(gè)企業(yè)無(wú)后續(xù)項(xiàng)目支撐，本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，形成了優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

5.資金來(lái)源渠道較窄，企業(yè)發(fā)展受限。

渭城區(qū)部分房地產(chǎn)企業(yè)由于銀行緊縮的貸款政策，貸款難度大，非銀行機(jī)構(gòu)融資成本高，存貨資金占用資金困難，難以在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外發(fā)展物業(yè)服務(wù)，打造精品住宅，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

6.企業(yè)證照辦理相對(duì)滯后，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常有序發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于各種原因，項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)不能完善，尤其是項(xiàng)目“五證”不全，導(dǎo)致商品房無(wú)法銷(xiāo)售，資金難以回籠，企業(yè)發(fā)展阻力較大。同時(shí)，因項(xiàng)目手續(xù)不齊全對(duì)投資統(tǒng)計(jì)也帶來(lái)巨大影響，如中央領(lǐng)域東擴(kuò)和東尚小鎮(zhèn)二期項(xiàng)目，計(jì)劃投資大，形象進(jìn)度好，但因手續(xù)不全問(wèn)題，一直未能入統(tǒng)，影響房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)指標(biāo)。

三、幾點(diǎn)建議

1.加大招商引資，改善人居環(huán)境。

有針對(duì)性的開(kāi)展招商引資，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)引進(jìn)大型商場(chǎng)、星級(jí)酒店，打造城市商業(yè)綜合體。同時(shí)，做到抓大不放小，著力引進(jìn)一批連鎖型批零、餐飲企業(yè)入駐。通過(guò)遷移安置等形式，合理利用騰出的空間建設(shè)零星綠地和休閑場(chǎng)所。開(kāi)展街道改建，增加移動(dòng)式花盆、綠化小品景觀(guān)、城市特色家具等，提高老城環(huán)境質(zhì)量，增加居民的居住舒適感，改善我區(qū)人居環(huán)境。

2.加快老城區(qū)拆遷改造，提供開(kāi)發(fā)建設(shè)用地

加快堿灘、塔爾坡等城中村的拆遷改造步伐，深入細(xì)致做好群眾工作，爭(zhēng)取得到廣大群眾支持，加快推進(jìn)拆遷改造工作，早日讓百姓安居樂(lè)業(yè)。引導(dǎo)渭城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)改變建設(shè)模式，實(shí)行回遷戶(hù)與商業(yè)小區(qū)分離的商業(yè)模式，提高商業(yè)小區(qū)品質(zhì)和服務(wù)，打造本土房地產(chǎn)高端品牌。

3.爭(zhēng)取市政配套建設(shè)，提升營(yíng)商環(huán)境水平

積極爭(zhēng)取市政道路和管網(wǎng)配套建設(shè)項(xiàng)目和資金，加快城市改造步伐。一是完善交通路網(wǎng)，解決老城區(qū)交通擁堵瓶頸制約，完善老城與外部區(qū)塊的交通聯(lián)系；二是完善配建停車(chē)場(chǎng)，大型賓館、公建服務(wù)項(xiàng)目可充分利用地下空間配套建設(shè)停車(chē)場(chǎng)；三是逐步實(shí)施管線(xiàn)入地，加強(qiáng)老化線(xiàn)路的整改工作，完善配置消防設(shè)備，改善我區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀。

4.提供政策支持，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，隨著全國(guó)房地產(chǎn)大鱷陸續(xù)進(jìn)入咸陽(yáng)市場(chǎng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論從資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品和銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都無(wú)法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。目前，建議高度關(guān)注渭城轄區(qū)內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)轉(zhuǎn)型，可向社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等行業(yè)發(fā)展，有效利用房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店業(yè)。利用房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)與我區(qū)打造智慧健康養(yǎng)老示基地的契機(jī)，推行養(yǎng)老加房地產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

5.擴(kuò)寬融資渠道，保證資金來(lái)源。面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境，建議各級(jí)金融機(jī)構(gòu)密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，關(guān)注借款企業(yè)及個(gè)人狀況，嚴(yán)格控制貸款風(fēng)險(xiǎn)；其次是積極支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資和相關(guān)金融服務(wù)，推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。第三是政府相關(guān)職能部門(mén)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，并在資金方面給予房地產(chǎn)企業(yè)支持。

6.轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)模式，加快資金流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極探索新的營(yíng)銷(xiāo)方式，以推動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度的提升。房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用委托代理、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、先租后售等模式，使銷(xiāo)售環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全剝離，降低銷(xiāo)售成本，提高銷(xiāo)售進(jìn)度。

7.簡(jiǎn)化行政審批程序，加快審批進(jìn)度。

建議政府各相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批程序和辦事流程，縮短房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)手續(xù)辦理周期，加快企業(yè)資金回籠速度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

█渭南

2018年渭南市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成154.15億元，比上年增長(zhǎng)35.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積1457.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.7%。商品房銷(xiāo)售面積252.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.5%。年末商品房待售面積78.91萬(wàn)平方米，下降30.2%。

█延安

2018年延安市全年商品房施工面積1037.47萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.9%，房屋竣工面積23.01萬(wàn)平方米，下降84.2%；商品房銷(xiāo)售面積92.76萬(wàn)平方米，下降28.0%，待售面積54.95萬(wàn)平方米。

2019年延安市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)18.5%。全市房屋施工面積1339.96萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.7%；竣工面積98.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4倍；商品房銷(xiāo)售面積138.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.0%；待售面積57.93萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.4%。

█漢中

2018年漢中市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)18.7%；房屋施工面積1077.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%；商品房銷(xiāo)售額90.41億元，增長(zhǎng)48.1%。

2019年漢中市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)33.0%。

█榆林

2018年榆林市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)46.4%。

2019年榆林市全年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.7%，回落15.7個(gè)百分點(diǎn)。

█安康

2018年安康市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129.92億元，比上年增長(zhǎng)38.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積898.46萬(wàn)平方米，下降2.5％；商品房銷(xiāo)售面積152.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.4％；商品房待售面積29.79萬(wàn)平方米，下降16.8%。

2019年安康市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)25.3%。

█商洛

2019年商洛市房地產(chǎn)投資依然高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資完成27.38億元，增長(zhǎng)23.1%，高于固定資產(chǎn)投資24.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)八個(gè)月保持在18%以上的增速。全市房地產(chǎn)項(xiàng)目同比增長(zhǎng)8.5%，其中，億元以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)20.2%，有力地支撐了房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。

2019年商洛市房地產(chǎn)運(yùn)行情況良好

發(fā)布時(shí)間：2020年01月20日

來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局

近幾年，商洛市按照中央供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革要求，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)控，2019年全市房地產(chǎn)運(yùn)行良好。房地產(chǎn)本年完成投資27.38億元，增速23.1%，銷(xiāo)售面積72.28萬(wàn)平米，增速-3.8%。

一、基本情況

2019年房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資27.38億元，同比增長(zhǎng)23.1%，比1-11月加快1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅投資19.21億元，同比增長(zhǎng)9.83%，比1-11月加快6.17個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷(xiāo)售面積72.28萬(wàn)平米，同比下降3.8%，比1-11月減緩3.3個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅銷(xiāo)售面積67.52萬(wàn)平米，同比下降2.86%，比1-11月減緩2.03個(gè)百分點(diǎn)。

待售面積12.35萬(wàn)平米，同比下降40.3%。

本年實(shí)際到位資金28.62億元，同比增長(zhǎng)39.1%，比1-11月加快5.2個(gè)百分點(diǎn)。

二、存在的問(wèn)題

1、各（區(qū)）縣房地產(chǎn)發(fā)展情況差異較大。受大環(huán)境和全市房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，整體上全市房地產(chǎn)發(fā)展投資總量不大，銷(xiāo)售較慢，待售面積較大。各（區(qū)）縣房地產(chǎn)發(fā)展情況差異較大，項(xiàng)目冷熱不均，商州由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化和地理等因素影響，房地產(chǎn)投資較大，商品房銷(xiāo)售較好，價(jià)格較高。洛南和山陽(yáng)這幾年發(fā)展較快，房地產(chǎn)投資較好，商品房銷(xiāo)售也較好，其余縣區(qū)較平淡。商南2019年納統(tǒng)一家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)零的突破。個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不健全，如幼兒園、超市、醫(yī)院、天然氣等配套不完善，也影響銷(xiāo)售。

2019年1至12月分縣區(qū)房地產(chǎn)情況

2、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)不高，分布不平衡。雖然近年來(lái)全市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，但與外地房地產(chǎn)企業(yè)相比，全市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力還是較弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等級(jí)資質(zhì)偏低，資質(zhì)均在2級(jí)以下；由上圖可以看出，全市房地產(chǎn)企業(yè)分布不均衡，大部分集中在商州區(qū)，2019年底商州區(qū)擁有注冊(cè)地房地產(chǎn)企業(yè)16家，占到全市房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)的36%。

3、掌握房企和項(xiàng)目信息難度大，易造成漏統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于住建部門(mén)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于發(fā)改部門(mén)批準(zhǔn)，再加之房企登記注冊(cè)的自由性，造成統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)房企和項(xiàng)目掌握不夠及時(shí)，易造成漏統(tǒng)。

4、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度比較復(fù)雜，企業(yè)易理解錯(cuò)誤。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)主要有三張表，法人表、項(xiàng)目表和資金表，涉及指標(biāo)大約二百個(gè)，其中項(xiàng)目表就有70個(gè)指標(biāo)，354個(gè)審核關(guān)系。每一個(gè)指標(biāo)都有嚴(yán)格的含義，每一個(gè)審核都有嚴(yán)密的邏輯關(guān)系，再加之有關(guān)部門(mén)指標(biāo)與統(tǒng)計(jì)部門(mén)指標(biāo)雖然可能名稱(chēng)一樣，但是其內(nèi)涵不同，企業(yè)若不深刻理解，極易填報(bào)錯(cuò)誤。

三、對(duì)策和建議

1、要加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)。加強(qiáng)與發(fā)改、住建等部門(mén)密切聯(lián)系，經(jīng)常核對(duì)三方掌握房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目名單，一旦有新企業(yè)和新項(xiàng)目，各部門(mén)要密切配合，積極聯(lián)系企業(yè)，爭(zhēng)取早日入統(tǒng)，努力做到應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。

2、加大督促檢查力度，保證數(shù)據(jù)質(zhì)量。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新特點(diǎn)新情況，及時(shí)作出預(yù)警。進(jìn)一步加大現(xiàn)場(chǎng)檢查力度，積極與企業(yè)溝通，及時(shí)解決企業(yè)提出的問(wèn)題，確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)客觀(guān)真實(shí)，服務(wù)核算制度改革。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員的培訓(xùn)，采取有效方式和途徑，加大培訓(xùn)力度，避免層層培訓(xùn)所產(chǎn)生的理解偏差。

3、鼓勵(lì)企業(yè)重組，不斷發(fā)展壯大。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，大的房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，調(diào)整起來(lái)比較快，要強(qiáng)力引導(dǎo)一些資金、人員、庫(kù)存消化困難的小企業(yè)積極和大企業(yè)聯(lián)合重組，盤(pán)活一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4、持續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，居民收入增加了，信心增加了，購(gòu)房的愿望自然會(huì)增強(qiáng)。

█陜西省

2018年陜西省全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3534.67億元，比上年增長(zhǎng)13.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積24618.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.2％。商品房銷(xiāo)售面積4118.56萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9％。年末商品房待售面積726.95萬(wàn)平方米，比上年末下降22.4%。

2018年陜西全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中趨穩(wěn)

發(fā)布時(shí)間：2019年02月18日

來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局

2018年，全省房地產(chǎn)開(kāi)市場(chǎng)在調(diào)控和其他相關(guān)政策多重作用的影響下處于震蕩調(diào)整中，房地產(chǎn)投資增速變動(dòng)幅度較大，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)回落；在新開(kāi)工項(xiàng)目的拉動(dòng)下新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度加大，施工面積增長(zhǎng)平穩(wěn)；受竣工速度減緩的影響待售面積減少明顯，增速回落；到位資金的在自籌資金的拉動(dòng)下總體趨寬松。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增速調(diào)整變化波動(dòng)較大

2018年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資3534.67億元，同比增長(zhǎng)13.9%，增速比上半年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，比2017年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高4.4個(gè)百分點(diǎn)。2018年以來(lái)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速波動(dòng)變化較大，在一季度回落谷底，隨后一路回升在1-10月達(dá)到頂峰，最后兩個(gè)月又開(kāi)始回落，房地產(chǎn)投資增速波動(dòng)大反映出2018年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)處于震蕩調(diào)整階段，限購(gòu)調(diào)控政策、人才引進(jìn)政策和發(fā)展住房租賃業(yè)穩(wěn)房?jī)r(jià)等相關(guān)政策相互影響牽制著房地產(chǎn)需求的變化，我省房地產(chǎn)業(yè)在震蕩中尋求新的平衡點(diǎn)。

分區(qū)域來(lái)看，2018年全省有7個(gè)市（區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比2017年有所提高。其中，延安市提高幅度較大。

二、新開(kāi)工項(xiàng)目拉動(dòng)新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)

2018年，房屋施工面積24618.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，比上半年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積5451.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.4%，比上半年提高26個(gè)百分點(diǎn)，比2017年提高32個(gè)百分點(diǎn)，2018年比2017年增加新開(kāi)工項(xiàng)目57個(gè)，增長(zhǎng)17.5%，可見(jiàn)，新開(kāi)工項(xiàng)目增多拉動(dòng)新開(kāi)工面大幅增長(zhǎng)。

三、土地購(gòu)置探底回升

從房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置情況來(lái)看，2018年土地購(gòu)置面積794.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.9%，比上半年提高24.8個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落14.9個(gè)百分地點(diǎn)，我省土地購(gòu)置面積在1-4月探底后，開(kāi)始震蕩回升；土地成交價(jià)款237.25億元，同比增長(zhǎng)4.5%，比上半年提高35.3個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落187個(gè)百分點(diǎn)。

四、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)回落趨穩(wěn)

2018年商品房銷(xiāo)售面積4118.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比上半年回落5.1個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落13.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高4.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積3545.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.7%，比上半年回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落9.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積593.57萬(wàn)平方米，下降2.2%，增速比上半年回落24.9個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積14.4%，主要受可供出售的現(xiàn)房存量減少影響現(xiàn)房銷(xiāo)售面積回落幅度較大；期房銷(xiāo)售面積3524.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.4%，增速比上半年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積85.6%。現(xiàn)房存量減少，導(dǎo)致期房銷(xiāo)售趨好于現(xiàn)房。商品房銷(xiāo)售額3407.45億元，增長(zhǎng)28%，比上半年回落10.4個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落21個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額2808.78億元，增長(zhǎng)26.8%，增速比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落12.9個(gè)百分點(diǎn)。

按用途分，全省商品住宅銷(xiāo)售面積3545.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.7%，比上半年回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的86.1%；辦公樓銷(xiāo)售面積218.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.5%，比上半年提高7.6個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的5.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積231.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.8%，比上半年回落50.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的5.6%；其他用房銷(xiāo)售面積123.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.8%，比上半年回落49.1個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的3%。2018年所有用途的商品房銷(xiāo)售面積增速比2017年均有所回落，其中，除住宅外，其余用途的商品房銷(xiāo)售面積回落幅度都很大，超過(guò)60%。

從住宅結(jié)構(gòu)看，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷(xiāo)售面積518.33萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，占住宅銷(xiāo)售面積的14.6%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅銷(xiāo)售面積2486.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%，占住宅銷(xiāo)售面積的70.1%；144平方米以上普通住宅銷(xiāo)售面積540.46萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，占住宅銷(xiāo)售面積的15.2%。住宅中別墅、高檔公寓銷(xiāo)售面積46.74萬(wàn)平方米，同比下降43.2%，占住宅銷(xiāo)售面積的1.3%。2018年所有結(jié)構(gòu)的住宅銷(xiāo)售面積增速比2017年有所回落，回落幅度最大的是別墅、高檔公寓，回落幅度最小的是90-144平方米（含144平方米）普通住宅。

分區(qū)域來(lái)看，全省有6個(gè)市的銷(xiāo)售面積增速比2017年有所回落。其中，延安市回落幅度最大。

五、待售面積減少明顯增速減緩幅度大

從商品房竣工情況來(lái)看，2018年房屋竣工面積1524.66萬(wàn)平方米，同比下降36.3%，降幅比上半年擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2017年擴(kuò)大34.6個(gè)百分點(diǎn)。12月末，全省商品房待售面積726.95萬(wàn)平方米，同比下降22.4%，降幅比6月末擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)，比2017年12月末擴(kuò)大27.4個(gè)百分點(diǎn)，減少209.91萬(wàn)平方米。受竣工速度減緩的影響，2018年以來(lái)我省商品房待售減少明顯，降幅不斷擴(kuò)大，降到2011年以來(lái)的最低點(diǎn)。

分區(qū)域來(lái)看，全省除了銅川市和商洛市，其他市（區(qū)）的待售面積比2017年末均有所減少，其中，西安市減少最多，減少139.61萬(wàn)平方米。

六、到位資金低起點(diǎn)一路回升趨穩(wěn)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金方面來(lái)看，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金4563.76億元，同比增長(zhǎng)17.4%，比上半年提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。從資金構(gòu)成來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款386.38億元，同比下降22%，占到位資金8.5%；自籌資金2146.52億元，增長(zhǎng)31.6%，占到位資金47%；定金及預(yù)收款1355.85億元，同比增長(zhǎng)35%，占到位資金的29.7%；個(gè)人按揭貸款485.58億元，同比下降3.4%，占到位資金的10.6%；其他資金189.43億元，同比下降25%，占到位資金4.2%。到位資金在2018年初跌到全年最低點(diǎn)，之后逐月在自籌資金加快增長(zhǎng)的作用下回升，高位趨穩(wěn)，總體趨寬松，而其他構(gòu)成部分均比2017年有大幅回落，尤其國(guó)內(nèi)貸款回落幅度最大。

2019年1-11月陜西全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售增速持續(xù)小幅回升

發(fā)布時(shí)間：2020年01月06日

來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局

1-11月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積增速持續(xù)小幅回升，銷(xiāo)售面積增速成為近一年來(lái)的高點(diǎn)；施工、新開(kāi)工和竣工速度減緩；受西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地速度減緩影響全省購(gòu)地速度大幅下降；主要受竣工速度減緩影響，全省11月末待售面積繼續(xù)減少，降幅稍有擴(kuò)大；在定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭的帶動(dòng)下全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金稍趨寬松。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增速持續(xù)緩慢回升

2019年1-11月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資3531.72億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1-10月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速低1.3個(gè)百分點(diǎn)。四季度以來(lái)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增速持續(xù)緩慢回升。

分區(qū)域來(lái)看，1-11月全省有5個(gè)市（區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-10月有所提高。其中，渭南市和榆林市提高幅度較大，超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；西安市占全省房地產(chǎn)投資比重仍在下降，比1-10月減少0.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、房屋施工和新開(kāi)工減速

1-11月，房屋施工面積27143.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，比1-10月回落1個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積5809.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，比1-10月回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。

三、土地購(gòu)置速度下降

主要受西安市土地購(gòu)置速度減緩影響，今年以來(lái)全省土地購(gòu)置面積出現(xiàn)了大幅下降趨勢(shì)。1-11月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積376.84萬(wàn)平方米，同比下降43.2%，降幅比1-10月擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款121.46億元，同比下降38%，降幅比1-10月擴(kuò)大12.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，西安市土地購(gòu)置面積47.16萬(wàn)平方米，同比下降74.4%，降幅比1-10月擴(kuò)大5.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款31.51億元，同比下降70.1%，比1-10月擴(kuò)大14個(gè)百分點(diǎn)。西安市占全省土地購(gòu)置面積比重12.5%，比去年同期減少15.2個(gè)百分點(diǎn)。

四、商品房銷(xiāo)售持續(xù)小幅回升

2019年下半年以來(lái)，全省商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)持續(xù)回升，1-11月增速成為近一年來(lái)的高點(diǎn)。2019年1-11月，商品房銷(xiāo)售面積3811.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-10月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)增速高9.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積3324.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.1%，比1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積347.87萬(wàn)平方米，同比下降31.1%，降幅比1-10月收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積9.1%；期房銷(xiāo)售面積3463.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.6%，增速比1-10月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積90.9%。全省商品房仍以期房銷(xiāo)售為主，1-11月現(xiàn)房銷(xiāo)售面積降幅收窄，而期房銷(xiāo)售增速稍有下降。商品房銷(xiāo)售額3432.67億元，增長(zhǎng)20%，比1-10月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額2923.55億元，增長(zhǎng)24.5%，增速比1-10月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

按用途分，1-11月住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售速度有所提高，而辦公樓和其他用房銷(xiāo)售速度有所減緩。商品住宅銷(xiāo)售面積3324.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.1%，比1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的87.2%；辦公樓銷(xiāo)售面積157.18萬(wàn)平方米，同比下降11.6%，降幅比1-10月擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的4.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積157.75萬(wàn)平方米，同比下降21.9%，降幅比1-10月收窄3個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的4.2%；其他用房銷(xiāo)售面積172.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.5%，比1-10月回落9.2個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的4.5%。

從住宅結(jié)構(gòu)看，1-11月，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷(xiāo)售面積降幅擴(kuò)大，而90平方米及以上普通住宅銷(xiāo)售速度加快。90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷(xiāo)售面積291.16萬(wàn)平方米，同比下降38.3%，占住宅銷(xiāo)售面積的8.8%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅銷(xiāo)售面積2440.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，占住宅銷(xiāo)售面積的73.4%；144平方米以上普通住宅銷(xiāo)售面積593.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.1%，占住宅銷(xiāo)售面積的17.8%。住宅中別墅、高檔公寓銷(xiāo)售面積34.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.3%，占住宅銷(xiāo)售面積的1.1%。

分區(qū)域來(lái)看，全省有6個(gè)市（區(qū)）的銷(xiāo)售面積增速比1-10月有所提高，其中，渭南市商品房銷(xiāo)售面積增速提高幅度最大。

五、商品房待售面積持續(xù)減少降幅擴(kuò)大

1-11月，全省竣工面積速度下降影響待售面積減少、降幅持續(xù)擴(kuò)大。從商品房竣工情況來(lái)看，1-11月房屋竣工面積1196.53萬(wàn)平方米，同比下降3.4%，比1-10月回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。10月末，全省商品房待售面積613.78萬(wàn)平方米，同比下降16.4%，降幅比10月末擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，減少待售面積12.47萬(wàn)平方米。待售面積總量持續(xù)減少，已成為2016年以來(lái)的最低點(diǎn)。

分區(qū)域來(lái)看，11月末有7個(gè)市（區(qū)）的待售面積增速比10月末有所下降，其中，咸陽(yáng)市下降幅度最大。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金稍趨寬松

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面來(lái)看，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭和其他到位資金增長(zhǎng)比1-10月加快，影響全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金稍趨寬松。1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金4523.48億元，同比增長(zhǎng)8.9%，比1-10月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。從資金構(gòu)成來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款350.17億元，同比增長(zhǎng)3%，占到位資金7.7%；自籌資金2094.05億元，增長(zhǎng)6.9%，占到位資金46.3%；定金及預(yù)收款1307.41億元，同比增長(zhǎng)7.2%，占到位資金28.9%；個(gè)人按揭貸款535.67億元，同比增長(zhǎng)19.9%，占到位資金11.9%；其他到位資金236.18億元，同比增長(zhǎng)25.5%，占到位資金5.2%。

2019年陜西全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。2019年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3903.65億元，比上年增長(zhǎng)10.4%，增速自9月份以來(lái)持續(xù)加快；商品房銷(xiāo)售面積4401.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.9%；商品房銷(xiāo)售額3960.21億元，增長(zhǎng)16.2%。截至2019年末，商品房待售面積650.28萬(wàn)平方米，下降10.5%。

█全國(guó)

【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)】2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2018年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增長(zhǎng)13.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積比上年增長(zhǎng)8.7%，其中新開(kāi)工面積增長(zhǎng)8.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1-11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比2018年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。

住有所居方面，2019年全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造和公租房建設(shè)深入推進(jìn)，2019年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積接近40平方米。

【我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%】2019年末我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诘谋戎匾呀?jīng)達(dá)到了60.6%，是第一次超過(guò)60%，這是我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化取得重要進(jìn)展的一個(gè)標(biāo)志性數(shù)據(jù)。改革開(kāi)放前，我國(guó)絕大部分人口居住在農(nóng)村，城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢。1949年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口僅為5765萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為10.64%，1978年也只有17.92%，近30年的時(shí)間內(nèi)僅提高7.28個(gè)百分點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。1978—2018年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到59.58%，提高41.66個(gè)百分點(diǎn)；城市數(shù)量從193個(gè)增加到672個(gè)，建制鎮(zhèn)數(shù)量從2176個(gè)增加到21297個(gè)。黨的十八大以來(lái)，戶(hù)籍制度改革全面落地，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化提速。2012—2018年，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率由35.33%提高到43.37%，與常住人口城鎮(zhèn)化率的差距由17.24個(gè)百分點(diǎn)縮小到16.21個(gè)百分點(diǎn)，縮小1.03個(gè)百分點(diǎn)。

2019年我國(guó)居民人均居住消費(fèi)支出5055元，增長(zhǎng)8.8%，占人均消費(fèi)支出的比重為23.4%。居住支出是指與居住相關(guān)的支出，包括房租、水、電、燃料、物業(yè)管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。

2019年1—12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況

發(fā)布時(shí)間：2020年01月21日

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1—11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69313億元，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長(zhǎng)16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.7%，增速與1—11月份持平，比上年加快3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積627673萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。房屋新開(kāi)工面積227154萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.5%，增速比1—11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積167463萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.2%。房屋竣工面積95942萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.6%，1—11月份為下降4.5%，上年為下降7.8%。其中，住宅竣工面積68011萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.0%。

2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)18.0%。

二、商品房銷(xiāo)售和待售情況

2019年，商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降15.0%。商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷(xiāo)售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降16.5%。

2019年，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積66607萬(wàn)平方米，比上年下降1.5%，降幅比1—11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額83833億元，增長(zhǎng)5.8%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積50037萬(wàn)平方米，下降1.3%，降幅擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額35505億元，增長(zhǎng)4.9%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積47410萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.4%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額34488億元，增長(zhǎng)10.8%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積7503萬(wàn)平方米，下降5.3%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額5899億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

2019年末，商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比11月末增加600萬(wàn)平方米，比上年末減少2593萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加84萬(wàn)平方米。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況

2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1—11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.13，比11月份回落0.02點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀

1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

發(fā)布時(shí)間：2020-02-17

2020年1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅保持總體穩(wěn)定

——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

1月份，各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

一、一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二三線(xiàn)城市漲幅穩(wěn)中有落

初步測(cè)算，1月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%和0.5%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京上漲0.4%，上海上漲0.2%，廣州上漲0.3%，深圳上漲0.7%。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，上月為上漲0.1%。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

二、一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比小幅上漲，二三線(xiàn)城市漲幅連續(xù)回落

初步測(cè)算，1月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.8%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲6.9%和3.4%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)9個(gè)月回落。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲6.4%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)10個(gè)月相同或回落。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)部門(mén)杠桿率的影響

規(guī)劃研究部 李鈞

新中國(guó)成立后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房由國(guó)家建造、 分配和管理，實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有 住房實(shí)物分配制度。1998 年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化 城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，從 1998 年下半年 開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化和住房 供應(yīng)體系商品化。自此我國(guó)住房供應(yīng)和分配機(jī)制發(fā)生了根本 變化，住房制度改革全面展開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，并 逐漸發(fā)展壯大，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響 日益深遠(yuǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分為建筑工程、安裝工程、設(shè)備購(gòu)置、其他投資 四部分，前三者與施工相關(guān)，確認(rèn)為施工投資，其他投資主 要為土地投資，即土地購(gòu)置。土地購(gòu)置費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，按當(dāng)期實(shí)際發(fā)生額計(jì)入投資。 土地購(gòu)置費(fèi)雖然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一部分，但不屬于 GDP 核算中的資本形成，不計(jì)入 GDP，而施工投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核 算中資本形成部分，計(jì)入 GDP。歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資完成額占固定資產(chǎn)完成額的比重約在 17%—30%，和制 造業(yè)固定資產(chǎn)投資、基建固定資產(chǎn)投資共同組成投資主要部 分。

房地產(chǎn)行業(yè)除了開(kāi)發(fā)投資對(duì) GDP 的直接貢獻(xiàn)外，其上 下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且覆蓋范圍廣，對(duì) GDP 間接貢獻(xiàn)也很大，故 能成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)與其它行業(yè)關(guān)系大致有三種： 一是上游行業(yè)，如土地的“七通一平”（通路、通給水、通電、 通排水、通熱力、通電信、通燃?xì)夂屯恋仄秸┥婕俺鞘谢?礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)的建筑安裝涉及鋼鐵、水泥、玻璃等建 材行業(yè)。二是下游行業(yè)，如房屋內(nèi)飾裝修涉及化工、輕工行 業(yè)，購(gòu)房后的消費(fèi)涉及家電和汽車(chē)等行業(yè)。三是相關(guān)的服務(wù) 業(yè)，如提供開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款的銀行金融業(yè)。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)居民消費(fèi)也有直接影響。一般來(lái)說(shuō)， 房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)存在擠出效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。擠出效應(yīng)指購(gòu)房對(duì) 儲(chǔ)蓄的占用以及按揭還貸對(duì)月收入的占用使得居民消費(fèi)意 愿降低。另外，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)租金上漲，會(huì)擠出租房者的消 費(fèi)，租房者為了購(gòu)房會(huì)增加儲(chǔ)蓄率，減少消費(fèi)。財(cái)富效應(yīng)指 在房?jī)r(jià)上升時(shí)，有房居民可出售房產(chǎn)或?qū)⒎课莸盅阂垣@得財(cái) 富或貸款，同時(shí)房屋貼現(xiàn)價(jià)值更高，居民會(huì)感覺(jué)自己更加富 有，從而增加當(dāng)前消費(fèi)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)部門(mén)杠桿率的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金主要來(lái)自定金及預(yù)收款和個(gè)人按 揭貸款（52%）、自籌資金（34%）、國(guó)內(nèi)貸款（14%）。可以 看出，房地產(chǎn)行業(yè)資金主要來(lái)自外部貸款，具有高杠桿屬性， 2018 年房地產(chǎn)上市公司（申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)）整體資產(chǎn)負(fù)債 率高達(dá) 81%。此外，房地產(chǎn)在社會(huì)信貸總額中占比也很高， 2018 年全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為 38.7 萬(wàn)億元， 占各項(xiàng)貸款余額的 28.4%。其中，個(gè)人住房貸款余額為 25.8 萬(wàn)億元，住房開(kāi)發(fā)貸款余額為 7.33 萬(wàn)億元。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn) 負(fù)債率較高且負(fù)債占整個(gè)金融體系比重較大，其健康發(fā)展與 否對(duì)經(jīng)濟(jì)部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債會(huì)產(chǎn)生較大影響。

（一）對(duì)居民部門(mén)杠桿率影響

住房貸款是居民部門(mén)債務(wù)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展和居民部門(mén)加杠桿之間有相互作用。一方面，房貸是居 民購(gòu)房的主要資金來(lái)源。據(jù)中信建投證券測(cè)算，居民部門(mén)杠 桿率在 2009 年和 2016 年兩次大幅上升中，房貸對(duì)居民加杠 桿的貢獻(xiàn)率都超過(guò)了 70%，意味著房貸是居民部門(mén)加杠桿的 主要部分。從歷史數(shù)據(jù)看，中國(guó)居民部門(mén)的整體杠桿率不高， 但增速很快。從可比口徑看，國(guó)際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)顯 示，2017 年中國(guó)居民部門(mén)杠桿率低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，但相 比主要新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體高。2008 年金融危機(jī)后，中國(guó)居民部 門(mén)杠桿率從 18%上升到 2017 年的 49%，雖然低于同期的美 國(guó)（78%）、日本（57%）、歐元區(qū)（58%），但期間升幅顯著 大于上述經(jīng)濟(jì)體。居民杠桿率快速上升會(huì)加重居民部門(mén)償債 壓力，潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。從房貸償付率（房貸年等額本息 /有房貸家庭可支配收入）看，廣發(fā)證券根據(jù)《中國(guó)家庭住房 信貸報(bào)告》和相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算出中國(guó)房貸家庭的償付率從 2008 年 15%左右上升到 2017 年的 33%，戶(hù)均償付壓力明顯 加大。

另一方面，居民部門(mén)加杠桿也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有撬動(dòng)作用。 在降息、降首付、房貸折扣等政策影響下，居民部門(mén)加杠桿 意愿上升，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成一定帶動(dòng)。目前“房住不炒” 是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，因城施策的具體措施會(huì)使得房地產(chǎn)市 場(chǎng)在不同城市分化發(fā)展。

（二）對(duì)企業(yè)部門(mén)杠桿率影響

1、對(duì)非金融企業(yè)部門(mén)影響。受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最直接 的是有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)，房?jī)r(jià)上升促 使房企增加投資，帶動(dòng)房企杠桿率上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)， 房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)縮水，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和流動(dòng)性惡 化，其中房企因杠桿屬性會(huì)放大這種負(fù)面影響。對(duì)于一些以 房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行融資的企業(yè)，面臨追加抵押物的壓力， 也可能在這一過(guò)程中資不抵債破產(chǎn)清算。另外，房地產(chǎn)對(duì)上 下游都有一定的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)發(fā)展較好時(shí)，帶動(dòng)上下游 行業(yè)發(fā)展，有利于相關(guān)行業(yè)增加投資，從而推動(dòng)企業(yè)部門(mén)杠 桿率提升，但總體影響較小。在去杠桿背景下，非金融企業(yè) 杠桿率從 2017 年下半年開(kāi)始微降，而這段時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)增 速呈上升態(tài)勢(shì)，可見(jiàn)對(duì)企業(yè)部門(mén)加杠桿的影響較小。

2、對(duì)金融部門(mén)影響。居民部門(mén)和非金融企業(yè)部門(mén)都會(huì) 向銀行金融部門(mén)融資，房貸違約、企業(yè)違約，以及居民和企 業(yè)的破產(chǎn)，都會(huì)惡化銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，使得銀行積累大量 的不良資產(chǎn)。銀行在處置抵押的房產(chǎn)等不良資產(chǎn)時(shí)，會(huì)進(jìn)一 步加速房地產(chǎn)資產(chǎn)的貶值，進(jìn)而使得銀行的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一 步惡化。

（三）對(duì)政府部門(mén)杠桿率影響

地方公共財(cái)政收入與房地產(chǎn)直接相關(guān)的收入包括地產(chǎn) 直接稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、 耕地占用稅等；政府性基金收入與地產(chǎn)相關(guān)的主要包括國(guó)有 土地使用權(quán)出讓金、國(guó)有土地收益基金等土地出讓收入。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府部門(mén)杠桿的影響主要體現(xiàn)在：在房地 產(chǎn)上行周期，一方面房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激地方政府增加土地使用 權(quán)出讓?zhuān)瑸槭雇恋剡_(dá)到可出讓狀態(tài)，政府需要對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā) 建設(shè)，包括土地平整、通水、通電、通訊、通路等基礎(chǔ)建設(shè)， 政府可能在該環(huán)節(jié)舉債進(jìn)行建設(shè)，相應(yīng)政府杠桿率有所提高。 另一方面，土地出讓收入增加，政府資金回流，有利于政府 返還債務(wù)，從而降低杠桿率。兩種影響會(huì)部分相抵，歷史數(shù) 據(jù)顯示，政府部門(mén)杠桿率與房?jī)r(jià)的走勢(shì)相關(guān)性并不強(qiáng)。但在 房地產(chǎn)下行周期，政府性基金收入下滑，且房地產(chǎn)下行帶動(dòng) 產(chǎn)業(yè)鏈上行業(yè)走弱，政府各項(xiàng)收入下降，可能會(huì)使地方政府 債務(wù)問(wèn)題顯性化。

（來(lái)源：全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)官網(wǎng)）