2018年西安市全年房地產開發投資比上年增長7.9%。其中，住宅投資增長5.7%，辦公樓投資下降5.9%，商業營業用房投資下降2.2%。房屋施工面積16044.57萬平方米，增長1.3%；房屋竣工面積977.28萬平方米，下降40.2%。
調控政策效應深化
房產市場趨于理性
發布時間：2020-02-03
發布單位：西安市統計局投資處
2019年，房地產市場在內外經濟發展環境壓力較大的背景下，全市繼續加強房地產調控力度，堅持“房住不炒”定位不動搖，進一步貫徹落實中央“因城施策、一城一策”方針，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，通過供需兩端綜合發力，房地產開發市場呈現出投資穩中趨緩，房屋施工規模持續擴大，商品房銷售量趨于理性，房價漲勢明顯趨緩，商品房庫存量不足，投機性購房得到有效遏制的發展態勢。
一、運行特點
（一）從開發投資看，投資穩中趨緩，建筑工程比重攀升。
隨著房地產市場調控政策效應的深化，我市房地產市場在經歷了連續二年的快速增長后，投資市場趨于平緩。2019年，全市房地產開發投資2464.78億元，同比下降2.1%，增速低于上年10.0個百分點，低于全市固定資產投資3.2個百分點。
從用途看，住宅投資繼續保持穩定增長。全市住宅完成投資1805.16億元，同比增長9.0%，占房地產開發投資的73.2%；辦公樓投資189.61億元，下降9.0%；商業營業用房投資197.99億元，下降39.4%。
從構成看，土地購置費增速下降，建筑工程比重攀升。全市建筑工程投資1614.58億元，增長8.3%，占全市投資的65.5%，占比較上年提高6.3個百分點，拉動房地產開發投資增長4.9個百分點。土地購置費523.72億元，下降7.0%，增速較上年回落88.3個百分點，占開發投資比重21.2%，同比回落1.2個百分點。
（二）從施工進展看，新開工面積較快增長，房屋施工規模持續擴大。
為穩定市場供給，全市堅持“穩地價、穩房價、穩預期”目標，通過加快施工調控，為穩定市場供給奠定了堅實基礎。2019年，全市房地產開發房屋新開工面積3114.12萬平方米，同比增長7.4%，增速較上年回落3.2個百分點，拉動房屋施工面積增長1.3個百分點。其中，住宅新開工面積2234.11萬平方米，增長4.9%；辦公樓增長37.2%；商業營業用房下降14.6%。2019年，全市房屋施工面積17475.02萬平方米，增長8.9%，增速較上年提高7.6個百分點。其中，住宅施工面積增長11.1%；辦公樓增長9.7%；商業營業用房下降4.0%。
（三）從銷售市場看，商品房銷量趨于理性，商品房庫存量不足。
隨著生活水平提高和家庭結構的變化，改善型住房成為購房人群首選，144以上住房銷售不斷加快。2019年，全市商品房銷售面積2638.69萬平方米，同比下降2.8%，增速較上年回落10.9個百分點，增速分別低于全國、全省2.7和9.7個百分點。
從商品住宅分戶型銷售情況看，全市90平方米及以下住房銷售面積249.49萬平方米，同比下降37.7%；90-144平方米住房銷售面積957.54萬平方米，增長3.6%；144平方米以上住房銷售面積441.37萬平方米，增長19.5%，增速同比提高13.8個百分點。
從期現房銷售情況看，全市期房銷售面積2422.32萬平方米，增長3.1%，占全市商品房銷售面積的比重為91.8%，占比較上年提高5.2個百分點。現房銷售面積216.38萬平方米，下降40.5%。
截至12月底，全市商品房待售面積202.71萬平方米，較上年減少37.33萬平方米。其中，商品住宅待售面積55.57萬平方米，較上年減少4.41萬平方米。商品房待售面積去化周期約為11.3個月，處于12-18個月合理周期下限。其中，住宅去化周期約為5.2個月，低于合理下限6.8個月。
（四）從各項指數看，價格指數同環比回落，景氣指數在“較為景氣”區間。
2019年房地產市場總體平穩，8月開始，西安新建商品住宅銷售價格同比、環比漲幅逐步回落，房價過快上漲勢頭基本得到遏制。從12月國家統計局公布70個大中城市商品住宅銷售價格指數看，西安新建商品住宅銷售價格指數同比增長14.2%，較年內高點的7月回落11.1個百分點。12月環比增長0.7%,較年內最高點的5月回落1.3個百分點。
2019年4季度，全市房地產業企業家信心指數和企業景氣指數分別為131.4和130.3，分別較上年提高3.4和3.1。景氣指數處于“較為景氣”區間。
二、區域對比
（一）從副省級城市看，銷售總量仍居前3位。
1、從銷售看。2019年，我市商品房銷售面積總量居15個副省級城市第3位，僅少于成都和武漢，較上年持平；增速居第7位，較上年后移5位。
2、從投資看。我市房地產開發投資總量居15個副省級城市第7位，較上年后移2位；增速居末位，較上年后移4位。
（二）從省內市（區）看，首位優勢有所減弱。
1、從總量上看。我市房地產開發投資和商品房銷售面積占全省比重分別為63.1%和60.0%，較上年分別下降8.1和5.9個百分點。
2、從增速位次看。我市房地產開發投資增速居末位，商品房銷售面積增速居第10位，增速位次較上年分別后移2位和4位。
（三）從區縣、開發區看，區域差異大，發展不平衡。
分區縣看。一是從企業和項目個數看，蓮湖區最多分別為74家和72個，臨潼區最少分別為17家和14個，分別相差57家和58個。二是從投資增速看，臨潼區最高為60.9%，蓮湖區最低，增速同比下降43.2%，相差104.1個百分點。三是從銷售面積增速看，新城區最高為27.0%，碑林區最低，增速同比下降55.0%，相差82.0個百分點。
分開發區看。一是從企業和施工項目個數看，高新區最多分別為162家和213個，航空基地最少分別為13家和13個，分別相差149家和200個。二是從投資增速看，航天基地最高為14.8%，經開區最低，同比下降40.4%，相差55.2個百分點。三是從銷售面積增速看，國際港務區最高為94.0%，曲江新區最低，同比下降20.7%，相差114.7個百分點。
三、關注問題
（一）宏觀政策效果顯現，去杠桿進一步加強。
中央警惕房地產金融風險，金融監管調控政策步步升級，各級金融機構嚴格遵循“房住不炒”的定位，認真落實差別化住房信貸政策，嚴格控制投資性房貸，全市房地產開發到位資金連續5個月負增長。2019年，全市實際到位資金3330.30億元，同比下降2.8%，增速較上年回落15.8個百分點。其中，非銀行金融機構貸款45.29億元，下降33.9%；自籌資金1442.37億元，下降4.2%；定金及預付款1012.69億元，下降9.5%。資金保障度（反映房地產市場資金充裕程度，即本年資金來源/本年開發投資）較2018年下降0.01。
（二）投資接續力不足，支撐增長難度加大 。
剩余投資量是支撐房地產投資增長的先決條件，投資余量的不足，將直接影響房地產開發市場持續穩定增長。2019年，全市在建房地產開發項目累計完成投資占全部項目計劃總投資的63.3%。接近完工項目（累計完成投資占計劃總投資90%以上項目）有519個，占41.0%。從分區縣、開發區接續力看，19個區縣、開發區投資進度超過50%。其中，2個區縣、開發區投資進度超過80%；5個區縣、開發區投資進度超過70%的區縣。房地產開發往年續建項目現階段完工度較高，后續開發量減少。
（三）小戶型開工不足，結構性矛盾凸顯。
隨著西安城市化進程的加快，落戶門檻的進一步放寬，大量剛需入市，大戶型受到追捧，中小戶型開工不足，住房結構性矛盾凸顯。2019年，全市中小戶型住房（90平方米以下）完成投資295.57億元，下降28.6%，占比較上年回落13.0個百分點。中小戶型住房新開工面積381.61萬平方米，下降2.7%，占比較上年回落1.3個百分點。中小戶型商品住房銷售面積249.49萬平方米，下降37.7%，占比較上年回落6.4個百分點。
四、對策建議
（一）保持房地產調控政策，防止投資投機“卷土重來”。
嚴格認真貫徹落實房地產宏觀調控政策，在堅持“房住不炒”定位同時，把“穩地價、穩房價、穩預期”落到實處，積極構建促進房地產開發市場健康發展的長效機制，規范完善住房供應體系和保障體系，防止投資投機“卷土重來”。
（二）合理把握土地供應，防止地價過快上漲。
從土地供應端入手，堅持分區域分類調控，構建土地供應量與房價、土地供應量與常住人口之間的聯動機制，從土地供應端落實房地產調控。對于住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的區域，適度增加住宅用地供應規模，確定靈活的土地拍賣競價方式，針對土地價格上漲過快區域設定土地溢價率上限，防止土地價格過快上漲。
（三）多渠道增加住房供給，大力實施住房供給側改革。
深化住房制度改革，全面貫徹落實十九大報告關于住房制度改革精神，在積極抑制非理性需求下，同時強調擴大并落實“有效供給”。一是積極構建和完善住房供應與保障體系，調整戶型結構，增加中小戶型普通商品住房有效供應，滿足首次購房者需求；二是積極推進保障性住房建設，滿足城鎮低保對象、低收入家庭住房需求；三是積極探索適合我市自身發展的住房租賃市場融資和運營管理模式，滿足廣大人民群眾住有所居的住房需求。
2019年，在宏觀環境趨緊、調控政策趨嚴、同期基數較高等因素影響下，全市房地產開發市場基本保持穩中趨緩發展趨勢。初步預計2020年，在政策穩定的前提下，全市房地產開發市場基本面還會繼續回調，但供需關系將進一步趨于平穩。
█銅川
2018年銅川市房地產開發投資同比增長16.3%，較上年提高58.4個百分點。房屋施工面積496.12萬平方米，增長0.2%。商品房銷售面積54.63萬平方米，增長32.6%，提高14.1個百分點。
2019年銅川市房地產開發投資持續走低。2019年以來，全市房地產開發投資增速從一季度的增長72.5%逐季回落，全年同比增長1.1%，增速較上年回落15.2個百分點。市場不振、銷售不旺是導致房地產開發投資走低的主要原因。
█寶雞
2018年寶雞市全年房地產開發企業投資201.83億元，比上年增長21.9%。商品房施工面積1228.45萬平方米，增長4.2%，其中本年新開工面積238.89萬平方米，下降31.6%。商品房竣工面積45.39萬平方米，下降25.7%。商品房銷售面積251.59萬平方米，下降19.2%。其中，住宅銷售面積242.78萬平方米，下降17.2%；商業營業用房銷售面積7.4萬平方米，下降57.5%。
2018年寶雞市全年共完成保障性住房和棚戶區改造投資30.4億元，新開工棚戶區改造項目21個、1.0191萬套。截至2018年底，全市累計實施各類保障性住房和棚戶區改造26.0139萬套，已竣工19.129萬套，分配入住18.4805萬套，入住率96.6%。
█咸陽
2018年咸陽市全年房地產開發投資118.62億元，比上年增長13.5%。房地產開發企業房屋施工面積768.42萬平方米，增長5.5%。商品房銷售面積150.95萬平方米，下降14.3%；商品房銷售額78.98億元，增長5.0%。
夾縫中生存的渭城房地產業
——關于渭城房地產業的調研報告
發布時間：2019年12月18日
來源：陜西省統計局
近年來，隨著西部大開發、西咸一體化的快速發展，渭城區房地產開發已經進入一個全新的階段。特別是近三年，在西咸新區獲批國家級新區的利好信息刺激下，以及西安出臺了一系列房地產調控政策，西安許多購房需求者選擇在離西安周邊購房。加之近兩年隨著融創、碧桂園、恒大、奧園、榮盛等品牌開發商紛紛進駐咸陽，也帶動了咸陽房地產市場，土地成交價格節節攀升。2018年8月6日，咸陽碧浩房地產開發有限公司以19.9259億元摘得咸陽七廠十字東北角290.75畝土地，地價686萬元／畝，標志咸陽單價新地王誕生！從而使得渭城房屋均價由4000元/平方米左右攀升至8000元/平方米左右，目前還在逐步小幅上漲。但是，房地產市場同樣也存在地源緊缺、項目建設進度緩慢等問題。下面，結合我們對渭城區房地產企業和項目進行走訪、調研、分析，形成如下調研報告。
西咸新區托管移交后，渭城區房地產開發用地主要來源于老城區拆遷改造。2019年，轄區注冊統計在庫的房地產企業共41戶，其中有投資項目的房地產企業22戶，投資項目22個，項目計劃總投資138.94億元，已累計完成投資77.3億元，剩余投資61.64億元。截止2019年10月，渭城區房地產本年投資11.44億元，同比下降24.19%；商品房銷售面積13.6萬平方米，同比下降42.74%。
一、房地產市場現狀
1、各種不利因素疊加，開發投資進度放緩。
2018年禁土令延長至今年4月，加之全年雨水較多等不利因素影響，項目單位全年有效建設時間累計僅為4個月，進度緩慢、投資下滑。1-10月，渭城區22個房地產開發項目，完成投資11.44億元，下降24.2%。從結構看：住宅投資8.75億元，下降29.08%，占全部投資76.49%；辦公樓投資0.08億元，增長42.2%；商業營業用房投資0.99億元，同比下降33.9%；其他用房投資1.62億元，同比增長51.6%。
2、新開工項目增多，房屋開工指標上揚。
新開工項目開局良好是帶動房地產開發投資企穩好轉的重要因素，渭城區房地產新開工項目個數和新開工面積穩步提升。1-10月，渭城區房地產新開工項目8個，同比增長300%；渭城區新開工面積35.68萬平方米，同比增長102.99%。新項目和新開工面積的增長，對渭城區房地產開發投資形成有力支撐。
3、商品房銷售放緩，住宅占銷售主體地位。
今年以來，渭城區房地產市場保持平穩，房價較2017年有所回落，消費者持幣觀望理性消費，改善型住房逐漸升溫。目前隨著全國各大房地產商進入咸陽，消費者更加重視品牌效應、物業服務及周邊配套，紛紛選擇基礎設施完善、規劃布局合理的秦都區、西咸新區等大型房地產商開發樓盤購房，商品房銷售放緩。1-10月，房屋銷售面積13.6萬平方米，同比下降42.7%。從結構看：住宅銷售13.47萬平方米，同比下降43.27%，占全部銷售面積99.04%；商業營業用房銷售0.13萬平方米。
4、住宅需求變化，改善性戶型預熱
房地產調控政策不斷出臺，更為靈活的公積金貸款政策、二胎政策放開等一系列調控政策的推出，刺激樓市上揚，改善性住房占比擴大。從房屋新開工面積結構看：住宅新開工29.92萬平方米，同比增長97.39%，占全部新開面積83.86%；其中90平方米及以下的剛需性戶型房屋新開工面積0.56萬平方米，同比下降8.19%，占住宅開工面積的比例為1.87%。；90-144平方米的改善性戶型新開工面積25.77萬平方米，同比增長80.31%，占住宅新開工面積的比例為86.13%；144平方米以上的享受性戶型新開工面積3.61萬平方米，同比增長931.09%；商業營業用房新開工1.01萬平方米，同比下降9.5%；其他用房新開工3.34萬平方米，同比增長285.58%。
二、房地產市場存在的問題
1.城市布局滯后，周邊商業配套設施有待完善。
渭城區地處老城區，長期以來缺乏科學規劃或規劃相對滯后，導致建設隨意性增加，造成功能布局混亂、基礎配套落后，居住環境較差。加之，轄區沒有成熟的商業中心或城市綜合體，更沒有拉動城市經濟的高檔商場酒店等。轄區東部受到石油化工企業影響，空氣質量較差，居民生活環境質量不高。盡管目前正在治理，但整體生活環境不理想。轄區北部以大中專院校為主，住宅多以文林路為中心線，分布兩側，屬于比較偏僻的路段，商業配套設施有待完善。
2.發展空間小，房地產開發用地緊張。
2017年，西咸新區托管移交后，渭城區93%約205平方公里劃轉西咸新區，僅剩17平方公里的老舊城區，發展空間不足，項目建設用地難，開發成本高。目前，渭城區房地產開發用地主要來源于老城區拆遷改造，但城內老城區和城中村拆遷改造情況復雜、進度較慢，難以提供有效的房地產開發用地。
3.市政基礎建設緩慢，制約開發進度。
近年來，因環境保護和治污降霾等重點工作需要，各類檢查較多，政府職能部門未能及時統籌協調，對房地產項目開發進度帶來一定影響。加之市區市政基礎建設緩慢，道路多年沒有拓寬，交通性干路和商業性干路混雜，城區容易導致交通擁堵，施工車輛通行困難；下水管道不暢，雨污排通緩慢，也在一定程度上影響房地產項目開發建設進度。
4.房地產市場走向品牌效應，本地企業發展前景不容樂觀。
咸陽市作為一個中等發展城市，毗臨省會城市西安，近幾年融創、碧桂園、恒大、榮盛發展、中國奧園、萬科、新城控股等全國性房企進駐咸陽市場，相對本地房地產企業無論在資金、規模、服務上都占有絕對優勢。渭城區在庫的41個房地產企業中，有開發項目的房地產開發企業只有22個，占到總量的53.67%，其余19個企業無后續項目支撐，本地房地產企業發展舉步維艱，形成了優勝劣汰的競爭市場。
5.資金來源渠道較窄，企業發展受限。
渭城區部分房地產企業由于銀行緊縮的貸款政策，貸款難度大，非銀行機構融資成本高，存貨資金占用資金困難，難以在房地產業務外發展物業服務，打造精品住宅，提升企業競爭力。
6.企業證照辦理相對滯后，影響房地產企業的正常有序發展。
房地產企業在項目開發過程中，由于各種原因，項目的相關手續不能完善，尤其是項目“五證”不全，導致商品房無法銷售，資金難以回籠，企業發展阻力較大。同時，因項目手續不齊全對投資統計也帶來巨大影響，如中央領域東擴和東尚小鎮二期項目，計劃投資大，形象進度好，但因手續不全問題，一直未能入統，影響房地產統計的相關指標。
三、幾點建議
1.加大招商引資，改善人居環境。
有針對性的開展招商引資，大力發展第三產業，重點引進大型商場、星級酒店，打造城市商業綜合體。同時，做到抓大不放小，著力引進一批連鎖型批零、餐飲企業入駐。通過遷移安置等形式，合理利用騰出的空間建設零星綠地和休閑場所。開展街道改建，增加移動式花盆、綠化小品景觀、城市特色家具等，提高老城環境質量，增加居民的居住舒適感，改善我區人居環境。
2.加快老城區拆遷改造，提供開發建設用地
加快堿灘、塔爾坡等城中村的拆遷改造步伐，深入細致做好群眾工作，爭取得到廣大群眾支持，加快推進拆遷改造工作，早日讓百姓安居樂業。引導渭城區房地產企業改變建設模式，實行回遷戶與商業小區分離的商業模式，提高商業小區品質和服務，打造本土房地產高端品牌。
3.爭取市政配套建設，提升營商環境水平
積極爭取市政道路和管網配套建設項目和資金，加快城市改造步伐。一是完善交通路網，解決老城區交通擁堵瓶頸制約，完善老城與外部區塊的交通聯系；二是完善配建停車場，大型賓館、公建服務項目可充分利用地下空間配套建設停車場；三是逐步實施管線入地，加強老化線路的整改工作，完善配置消防設備，改善我區市政基礎設施現狀。
4.提供政策支持，促進企業轉型。
從房地產企業的發展來看，隨著全國房地產大鱷陸續進入咸陽市場，中小型房地產企業無論從資金、技術、經營管理、產品和銷售等環節都無法與大型房地產企業相比，且市場風險較高。目前，建議高度關注渭城轄區內的中小型房地產企業的生存，促進房地產企業進行行業轉型，可向社區服務、物業管理等行業發展，有效利用房地產企業的技術優勢和專業優勢，發展經濟性連鎖酒店業。利用房地產企業優勢與我區打造智慧健康養老示基地的契機，推行養老加房地產的商業模式進一步增強市場競爭力。
5.擴寬融資渠道，保證資金來源。面對目前房地產市場的困境，建議各級金融機構密切關注房地產行業發展，關注借款企業及個人狀況，嚴格控制貸款風險；其次是積極支持房地產企業合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，支持重點房地產企業發展，對有實力、有信譽的房地產開發企業提供融資和相關金融服務，推進房地產金融產品創新，拓寬房地產融資渠道。第三是政府相關職能部門積極引導房地產開發企業加大對保障性住房的建設力度，并在資金方面給予房地產企業支持。
6.轉變營銷模式，加快資金流轉。
房地產企業也應積極探索新的營銷方式，以推動房地產銷售速度的提升。房地產公司可以運用委托代理、網絡營銷、先租后售等模式，使銷售環節和房地產開發完全剝離，降低銷售成本，提高銷售進度。
7.簡化行政審批程序，加快審批進度。
建議政府各相關職能部門進一步簡化審批程序和辦事流程，縮短房地產企業相關手續辦理周期，加快企業資金回籠速度，保證房地產市場的平穩健康發展。
█渭南
2018年渭南市全年房地產開發投資完成154.15億元，比上年增長35.4%。房地產開發企業房屋施工面積1457.18萬平方米，增長23.7%。商品房銷售面積252.98萬平方米，增長22.5%。年末商品房待售面積78.91萬平方米，下降30.2%。
█延安
2018年延安市全年商品房施工面積1037.47萬平方米，增長24.9%，房屋竣工面積23.01萬平方米，下降84.2%；商品房銷售面積92.76萬平方米，下降28.0%，待售面積54.95萬平方米。
2019年延安市房地產業增長18.5%。全市房屋施工面積1339.96萬平方米，增長18.7%；竣工面積98.22萬平方米，增長1.4倍；商品房銷售面積138.22萬平方米，增長49.0%；待售面積57.93萬平方米，增長5.4%。
█漢中
2018年漢中市房地產開發完成投資增長18.7%；房屋施工面積1077.9萬平方米，增長12.1%；商品房銷售額90.41億元，增長48.1%。
2019年漢中市房地產開發投資增長33.0%。
█榆林
2018年榆林市房地產投資增長46.4%。
2019年榆林市全年房地產投資增長30.7%，回落15.7個百分點。
█安康
2018年安康市全年房地產開發投資129.92億元，比上年增長38.4%；房地產開發企業房屋施工面積898.46萬平方米，下降2.5％；商品房銷售面積152.35萬平方米，增長5.4％；商品房待售面積29.79萬平方米，下降16.8%。
2019年安康市全年房地產開發投資增長25.3%。
█商洛
2019年商洛市房地產投資依然高速增長。房地產投資完成27.38億元，增長23.1%，高于固定資產投資24.1個百分點，連續八個月保持在18%以上的增速。全市房地產項目同比增長8.5%，其中，億元以上房地產開發投資增長20.2%，有力地支撐了房地產投資持續增長。
2019年商洛市房地產運行情況良好
發布時間：2020年01月20日
來源：陜西省統計局
近幾年，商洛市按照中央供給側結構改革要求，堅持“房住不炒”的定位，積極推進房地產市場綜合調控，2019年全市房地產運行良好。房地產本年完成投資27.38億元，增速23.1%，銷售面積72.28萬平米，增速-3.8%。
一、基本情況
2019年房地產企業本年完成投資27.38億元，同比增長23.1%，比1-11月加快1.9個百分點，其中：住宅投資19.21億元，同比增長9.83%，比1-11月加快6.17個百分點。
商品房銷售面積72.28萬平米，同比下降3.8%，比1-11月減緩3.3個百分點，其中：住宅銷售面積67.52萬平米，同比下降2.86%，比1-11月減緩2.03個百分點。
待售面積12.35萬平米，同比下降40.3%。
本年實際到位資金28.62億元，同比增長39.1%，比1-11月加快5.2個百分點。
二、存在的問題
1、各（區）縣房地產發展情況差異較大。受大環境和全市房地產供求關系的影響，整體上全市房地產發展投資總量不大，銷售較慢，待售面積較大。各（區）縣房地產發展情況差異較大，項目冷熱不均，商州由于政治、經濟、文化和地理等因素影響，房地產投資較大，商品房銷售較好，價格較高。洛南和山陽這幾年發展較快，房地產投資較好，商品房銷售也較好，其余縣區較平淡。商南2019年納統一家房地產企業，實現了房地產統計零的突破。個別房地產項目配套設施不健全，如幼兒園、超市、醫院、天然氣等配套不完善，也影響銷售。
2019年1至12月分縣區房地產情況
2、房地產企業資質不高，分布不平衡。雖然近年來全市房地產業規模越來越大，但與外地房地產企業相比，全市房地產企業實力還是較弱，房地產開發企業等級資質偏低，資質均在2級以下；由上圖可以看出，全市房地產企業分布不均衡，大部分集中在商州區，2019年底商州區擁有注冊地房地產企業16家，占到全市房地產企業個數的36%。
3、掌握房企和項目信息難度大，易造成漏統。由于房地產企業屬于住建部門管理，房地產項目屬于發改部門批準，再加之房企登記注冊的自由性，造成統計部門對房企和項目掌握不夠及時，易造成漏統。
4、房地產統計制度比較復雜，企業易理解錯誤。房地產統計主要有三張表，法人表、項目表和資金表，涉及指標大約二百個，其中項目表就有70個指標，354個審核關系。每一個指標都有嚴格的含義，每一個審核都有嚴密的邏輯關系，再加之有關部門指標與統計部門指標雖然可能名稱一樣，但是其內涵不同，企業若不深刻理解，極易填報錯誤。
三、對策和建議
1、要加強溝通和協調。加強與發改、住建等部門密切聯系，經常核對三方掌握房地產企業和項目名單，一旦有新企業和新項目，各部門要密切配合，積極聯系企業，爭取早日入統，努力做到應統盡統。
2、加大督促檢查力度，保證數據質量。密切關注房地產市場出現的新特點新情況，及時作出預警。進一步加大現場檢查力度，積極與企業溝通，及時解決企業提出的問題，確保統計數據客觀真實，服務核算制度改革。同時，要加強對企業統計人員的培訓，采取有效方式和途徑，加大培訓力度，避免層層培訓所產生的理解偏差。
3、鼓勵企業重組，不斷發展壯大。目前的房地產市場形勢依然嚴峻，大的房地產企業抗風險能力比較強，調整起來比較快，要強力引導一些資金、人員、庫存消化困難的小企業積極和大企業聯合重組，盤活一些房地產項目。
4、持續保持經濟平穩快速增長。房地產業是經濟的重要組成部分，房地產業的健康發展離不開實體經濟的平穩快速增長。實體經濟發達了，居民收入增加了，信心增加了，購房的愿望自然會增強。
█陜西省
2018年陜西省全年房地產開發投資3534.67億元，比上年增長13.9%。房地產開發企業房屋施工面積24618.05萬平方米，增長4.2％。商品房銷售面積4118.56萬平方米，增長5.9％。年末商品房待售面積726.95萬平方米，比上年末下降22.4%。
2018年陜西全省房地產市場調整中趨穩
發布時間：2019年02月18日
來源：陜西省統計局
2018年，全省房地產開市場在調控和其他相關政策多重作用的影響下處于震蕩調整中，房地產投資增速變動幅度較大，商品房銷售面積增長回落；在新開工項目的拉動下新開工面積增長幅度加大，施工面積增長平穩；受竣工速度減緩的影響待售面積減少明顯，增速回落；到位資金的在自籌資金的拉動下總體趨寬松。
一、房地產開發完成投資增速調整變化波動較大
2018年，全省房地產開發企業完成投資3534.67億元，同比增長13.9%，增速比上半年提高2.8個百分點，比2017年提高0.6個百分點，比全國平均增速高4.4個百分點。2018年以來全省房地產開發投資增速波動變化較大，在一季度回落谷底，隨后一路回升在1-10月達到頂峰，最后兩個月又開始回落，房地產投資增速波動大反映出2018年我省房地產市場處于震蕩調整階段，限購調控政策、人才引進政策和發展住房租賃業穩房價等相關政策相互影響牽制著房地產需求的變化，我省房地產業在震蕩中尋求新的平衡點。
分區域來看，2018年全省有7個市（區）房地產開發投資增速比2017年有所提高。其中，延安市提高幅度較大。
二、新開工項目拉動新開工面積大幅增長
2018年，房屋施工面積24618.05萬平方米，同比增長4.2%，比上半年提高4.5個百分點，比2017年回落1.8個百分點。房屋新開工面積5451.76萬平方米，同比增長27.4%，比上半年提高26個百分點，比2017年提高32個百分點，2018年比2017年增加新開工項目57個，增長17.5%，可見，新開工項目增多拉動新開工面大幅增長。
三、土地購置探底回升
從房地產企業土地購置情況來看，2018年土地購置面積794.76萬平方米，同比增長41.9%，比上半年提高24.8個百分點，比2017年回落14.9個百分地點，我省土地購置面積在1-4月探底后，開始震蕩回升；土地成交價款237.25億元，同比增長4.5%，比上半年提高35.3個百分點，比2017年回落187個百分點。
四、銷售面積增長回落趨穩
2018年商品房銷售面積4118.56萬平方米，同比增長5.9%，增速比上半年回落5.1個百分點，比2017年回落13.3個百分點，比全國平均增速高4.6個百分點；其中，住宅銷售面積3545.6萬平方米，增長3.7%，比上半年回落3.1個百分點，比2017年回落9.8個百分點。其中，現房銷售面積593.57萬平方米，下降2.2%，增速比上半年回落24.9個百分點，占商品房銷售面積14.4%，主要受可供出售的現房存量減少影響現房銷售面積回落幅度較大；期房銷售面積3524.99萬平方米，增長7.4%，增速比上半年回落1.5個百分點，占商品房銷售面積85.6%。現房存量減少，導致期房銷售趨好于現房。商品房銷售額3407.45億元，增長28%，比上半年回落10.4個百分點，比2017年回落21個百分點；其中，住宅銷售額2808.78億元，增長26.8%，增速比上半年回落5.7個百分點，比2017年回落12.9個百分點。
按用途分，全省商品住宅銷售面積3545.6萬平方米，增長3.7%，比上半年回落3.1個百分點，占商品房銷售面積的86.1%；辦公樓銷售面積218.14萬平方米，同比增長42.5%，比上半年提高7.6個百分點，占商品房銷售面積的5.3%；商業營業用房銷售面積231.51萬平方米，同比增長2.8%，比上半年回落50.5個百分點，占商品房銷售面積的5.6%；其他用房銷售面積123.31萬平方米，同比增長33.8%，比上半年回落49.1個百分點，占商品房銷售面積的3%。2018年所有用途的商品房銷售面積增速比2017年均有所回落，其中，除住宅外，其余用途的商品房銷售面積回落幅度都很大，超過60%。
從住宅結構看，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷售面積518.33萬平方米，同比下降19.7%，占住宅銷售面積的14.6%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅銷售面積2486.82萬平方米，同比增長11.5%，占住宅銷售面積的70.1%；144平方米以上普通住宅銷售面積540.46萬平方米，同比下降0.9%，占住宅銷售面積的15.2%。住宅中別墅、高檔公寓銷售面積46.74萬平方米，同比下降43.2%，占住宅銷售面積的1.3%。2018年所有結構的住宅銷售面積增速比2017年有所回落，回落幅度最大的是別墅、高檔公寓，回落幅度最小的是90-144平方米（含144平方米）普通住宅。
分區域來看，全省有6個市的銷售面積增速比2017年有所回落。其中，延安市回落幅度最大。
五、待售面積減少明顯增速減緩幅度大
從商品房竣工情況來看，2018年房屋竣工面積1524.66萬平方米，同比下降36.3%，降幅比上半年擴大3.3個百分點，比2017年擴大34.6個百分點。12月末，全省商品房待售面積726.95萬平方米，同比下降22.4%，降幅比6月末擴大4個百分點，比2017年12月末擴大27.4個百分點，減少209.91萬平方米。受竣工速度減緩的影響，2018年以來我省商品房待售減少明顯，降幅不斷擴大，降到2011年以來的最低點。
分區域來看，全省除了銅川市和商洛市，其他市（區）的待售面積比2017年末均有所減少，其中，西安市減少最多，減少139.61萬平方米。
六、到位資金低起點一路回升趨穩
從房地產開發資金方面來看，2018年房地產開發企業到位資金4563.76億元，同比增長17.4%，比上半年提高4.3個百分點，比2017年回落9.1個百分點。從資金構成來看，國內貸款386.38億元，同比下降22%，占到位資金8.5%；自籌資金2146.52億元，增長31.6%，占到位資金47%；定金及預收款1355.85億元，同比增長35%，占到位資金的29.7%；個人按揭貸款485.58億元，同比下降3.4%，占到位資金的10.6%；其他資金189.43億元，同比下降25%，占到位資金4.2%。到位資金在2018年初跌到全年最低點，之后逐月在自籌資金加快增長的作用下回升，高位趨穩，總體趨寬松，而其他構成部分均比2017年有大幅回落，尤其國內貸款回落幅度最大。
2019年1-11月陜西全省房地產開發投資和銷售增速持續小幅回升
發布時間：2020年01月06日
來源：陜西省統計局
1-11月，全省房地產開發投資和銷售面積增速持續小幅回升，銷售面積增速成為近一年來的高點；施工、新開工和竣工速度減緩；受西安市房地產開發企業購地速度減緩影響全省購地速度大幅下降；主要受竣工速度減緩影響，全省11月末待售面積繼續減少，降幅稍有擴大；在定金及預收款、個人按揭的帶動下全省房地產開發企業到位資金稍趨寬松。
一、房地產開發完成投資增速持續緩慢回升
2019年1-11月，全省房地產開發企業完成投資3531.72億元，同比增長8.9%，增速比1-10月提高0.2個百分點，比全國平均增速低1.3個百分點。四季度以來全省房地產開發完成投資增速持續緩慢回升。
分區域來看，1-11月全省有5個市（區）房地產開發投資增速比1-10月有所提高。其中，渭南市和榆林市提高幅度較大，超過10個百分點；西安市占全省房地產投資比重仍在下降，比1-10月減少0.8個百分點。
二、房屋施工和新開工減速
1-11月，房屋施工面積27143.34萬平方米，同比增長13.2%，比1-10月回落1個百分點。房屋新開工面積5809.69萬平方米，同比增長20.3%，比1-10月回落6.7個百分點。
三、土地購置速度下降
主要受西安市土地購置速度減緩影響，今年以來全省土地購置面積出現了大幅下降趨勢。1-11月全省房地產開發企業土地購置面積376.84萬平方米，同比下降43.2%，降幅比1-10月擴大9個百分點；土地成交價款121.46億元，同比下降38%，降幅比1-10月擴大12.9個百分點。其中，西安市土地購置面積47.16萬平方米，同比下降74.4%，降幅比1-10月擴大5.9個百分點；土地成交價款31.51億元，同比下降70.1%，比1-10月擴大14個百分點。西安市占全省土地購置面積比重12.5%，比去年同期減少15.2個百分點。
四、商品房銷售持續小幅回升
2019年下半年以來，全省商品房銷售面積增長持續回升，1-11月增速成為近一年來的高點。2019年1-11月，商品房銷售面積3811.62萬平方米，同比增長9.7%，增速比1-10月提高0.3個百分點，比全國增速高9.5個百分點；其中，住宅銷售面積3324.63萬平方米，增長11.1%，比1-10月提高0.5個百分點。其中，現房銷售面積347.87萬平方米，同比下降31.1%，降幅比1-10月收窄3.3個百分點，占商品房銷售面積9.1%；期房銷售面積3463.75萬平方米，增長16.6%，增速比1-10月回落0.7個百分點，占商品房銷售面積90.9%。全省商品房仍以期房銷售為主，1-11月現房銷售面積降幅收窄，而期房銷售增速稍有下降。商品房銷售額3432.67億元，增長20%，比1-10月回落0.4個百分點；其中，住宅銷售額2923.55億元，增長24.5%，增速比1-10月回落0.5個百分點。
按用途分，1-11月住宅和商業營業用房銷售速度有所提高，而辦公樓和其他用房銷售速度有所減緩。商品住宅銷售面積3324.63萬平方米，增長11.1%，比1-10月提高0.5個百分點，占商品房銷售面積的87.2%；辦公樓銷售面積157.18萬平方米，同比下降11.6%，降幅比1-10月擴大5.6個百分點，占商品房銷售面積的4.1%；商業營業用房銷售面積157.75萬平方米，同比下降21.9%，降幅比1-10月收窄3個百分點，占商品房銷售面積的4.2%；其他用房銷售面積172.06萬平方米，同比增長64.5%，比1-10月回落9.2個百分點，占商品房銷售面積的4.5%。
從住宅結構看，1-11月，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷售面積降幅擴大，而90平方米及以上普通住宅銷售速度加快。90平方米及以下（含90平方米）普通住宅銷售面積291.16萬平方米，同比下降38.3%，占住宅銷售面積的8.8%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅銷售面積2440.23萬平方米，同比增長18.3%，占住宅銷售面積的73.4%；144平方米以上普通住宅銷售面積593.24萬平方米，同比增長30.1%，占住宅銷售面積的17.8%。住宅中別墅、高檔公寓銷售面積34.97萬平方米，同比增長0.3%，占住宅銷售面積的1.1%。
分區域來看，全省有6個市（區）的銷售面積增速比1-10月有所提高，其中，渭南市商品房銷售面積增速提高幅度最大。
五、商品房待售面積持續減少降幅擴大
1-11月，全省竣工面積速度下降影響待售面積減少、降幅持續擴大。從商品房竣工情況來看，1-11月房屋竣工面積1196.53萬平方米，同比下降3.4%，比1-10月回落8.1個百分點。10月末，全省商品房待售面積613.78萬平方米，同比下降16.4%，降幅比10月末擴大0.2個百分點，減少待售面積12.47萬平方米。待售面積總量持續減少，已成為2016年以來的最低點。
分區域來看，11月末有7個市（區）的待售面積增速比10月末有所下降，其中，咸陽市下降幅度最大。
六、房地產開發到位資金稍趨寬松
從房地產開發資金來源方面來看，定金及預收款、個人按揭和其他到位資金增長比1-10月加快，影響全省房地產開發企業實際到位資金稍趨寬松。1-11月房地產開發企業到位資金4523.48億元，同比增長8.9%，比1-10月回升0.2個百分點。從資金構成來看，國內貸款350.17億元，同比增長3%，占到位資金7.7%；自籌資金2094.05億元，增長6.9%，占到位資金46.3%；定金及預收款1307.41億元，同比增長7.2%，占到位資金28.9%；個人按揭貸款535.67億元，同比增長19.9%，占到位資金11.9%；其他到位資金236.18億元，同比增長25.5%，占到位資金5.2%。
2019年陜西全省房地產開發投資較快增長。2019年，全省房地產開發投資完成3903.65億元，比上年增長10.4%，增速自9月份以來持續加快；商品房銷售面積4401.06萬平方米，增長6.9%；商品房銷售額3960.21億元，增長16.2%。截至2019年末，商品房待售面積650.28萬平方米，下降10.5%。
█全國
【房地產開發投資較快增長】2019年全國房地產開發投資比上年增長9.9%，增速比1—11月份小幅回落0.3個百分點，比2018年加快0.4個百分點，其中住宅投資增長13.9%。房地產開發企業房屋施工面積比上年增長8.7%，其中新開工面積增長8.5%。房地產開發企業到位資金比上年增長7.6%，增速比1-11月份加快0.6個百分點，比2018年加快1.2個百分點。
住有所居方面，2019年全國棚戶區改造和公租房建設深入推進，2019年全國城鎮居民人均住房建筑面積接近40平方米。
【我國城鎮化率超過60%】2019年末我國城鎮常住人口占總人口的比重已經達到了60.6%，是第一次超過60%，這是我國工業化、城鎮化取得重要進展的一個標志性數據。改革開放前，我國絕大部分人口居住在農村，城鎮化進程緩慢。1949年，我國城鎮人口僅為5765萬人，城鎮化率為10.64%，1978年也只有17.92%，近30年的時間內僅提高7.28個百分點。改革開放以來，我國城鎮化進程明顯加快。1978—2018年，城鎮常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮化率從17.92%提升到59.58%，提高41.66個百分點；城市數量從193個增加到672個，建制鎮數量從2176個增加到21297個。黨的十八大以來，戶籍制度改革全面落地，農業轉移人口市民化提速。2012—2018年，戶籍人口城鎮化率由35.33%提高到43.37%，與常住人口城鎮化率的差距由17.24個百分點縮小到16.21個百分點，縮小1.03個百分點。
2019年我國居民人均居住消費支出5055元，增長8.8%，占人均消費支出的比重為23.4%。居住支出是指與居住相關的支出，包括房租、水、電、燃料、物業管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。
2019年1—12月份全國房地產開發投資和銷售情況
發布時間：2020年01月21日
來源：國家統計局
一、房地產開發投資完成情況
2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1—11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。
2019年，東部地區房地產開發投資69313億元，比上年增長7.7%，增速比1—11月份回落0.6個百分點；中部地區投資27588億元，增長9.6%，增速回落0.1個百分點；西部地區投資30186億元，增長16.1%，增速加快0.8個百分點；東北地區投資5107億元，增長8.2%，增速回落0.7個百分點。
2019年，房地產開發企業房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%，增速與1—11月份持平，比上年加快3.5個百分點。其中，住宅施工面積627673萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%，增速比1—11月份回落0.1個百分點，比上年回落8.7個百分點。其中，住宅新開工面積167463萬平方米，增長9.2%。房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%，1—11月份為下降4.5%，上年為下降7.8%。其中，住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%。
2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個百分點，上年為增長18.0%。
二、商品房銷售和待售情況
2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。
2019年，東部地區商品房銷售面積66607萬平方米，比上年下降1.5%，降幅比1—11月份擴大0.2個百分點；銷售額83833億元，增長5.8%，增速回落1.3個百分點。中部地區商品房銷售面積50037萬平方米，下降1.3%，降幅擴大1.0個百分點；銷售額35505億元，增長4.9%，增速回落0.7個百分點。西部地區商品房銷售面積47410萬平方米，增長4.4%，增速加快0.6個百分點；銷售額34488億元，增長10.8%，增速加快0.2個百分點。東北地區商品房銷售面積7503萬平方米，下降5.3%，降幅擴大0.8個百分點；銷售額5899億元，增長2.8%，增速回落0.6個百分點。
2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業營業用房待售面積增加84萬平方米。
三、房地產開發企業到位資金情況
2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。
四、房地產開發景氣指數
12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.13，比11月份回落0.02點。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀
1月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據
來源：國家統計局
發布時間：2020-02-17
2020年1月份商品住宅銷售價格漲幅保持總體穩定
——國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀1月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據
1月份，各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任，房地產市場保持總體平穩態勢。
一、一線城市商品住宅銷售價格環比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅穩中有落
初步測算，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%和0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京上漲0.4%，上海上漲0.2%，廣州上漲0.3%，深圳上漲0.7%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.1%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
二、一線城市商品住宅銷售價格同比小幅上漲，二三線城市漲幅連續回落
初步測算，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.9%和3.4%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點，均連續9個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.4%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，均連續10個月相同或回落。
房地產行業對經濟部門杠桿率的影響
規劃研究部 李鈞
新中國成立后很長一段時間內，中國城鎮居民住房由國家建造、 分配和管理，實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有 住房實物分配制度。1998 年，國務院出臺《關于進一步深化 城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，從 1998 年下半年 開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化和住房 供應體系商品化。自此我國住房供應和分配機制發生了根本 變化，住房制度改革全面展開，房地產行業轉向市場化，并 逐漸發展壯大，成為國民經濟的支柱產業之一，對經濟影響 日益深遠。
一、房地產行業的經濟地位
房地產開發投資是固定資產投資的重要組成部分。房地 產開發投資分為建筑工程、安裝工程、設備購置、其他投資 四部分，前三者與施工相關，確認為施工投資，其他投資主 要為土地投資，即土地購置。土地購置費是房地產開發企業 取得土地使用權而支付的費用，按當期實際發生額計入投資。 土地購置費雖然是房地產開發投資的一部分，但不屬于 GDP 核算中的資本形成，不計入 GDP，而施工投資是國民經濟核 算中資本形成部分，計入 GDP。歷史數據顯示，房地產開發 投資完成額占固定資產完成額的比重約在 17%—30%，和制 造業固定資產投資、基建固定資產投資共同組成投資主要部 分。
房地產行業除了開發投資對 GDP 的直接貢獻外，其上 下游產業鏈長且覆蓋范圍廣，對 GDP 間接貢獻也很大，故 能成為經濟的支柱產業。房地產與其它行業關系大致有三種： 一是上游行業，如土地的“七通一平”（通路、通給水、通電、 通排水、通熱力、通電信、通燃氣和土地平整）涉及城市基 礎設施建設，房地產的建筑安裝涉及鋼鐵、水泥、玻璃等建 材行業。二是下游行業，如房屋內飾裝修涉及化工、輕工行 業，購房后的消費涉及家電和汽車等行業。三是相關的服務 業，如提供開發貸款和購房貸款的銀行金融業。
此外，房地產行業對居民消費也有直接影響。一般來說， 房地產對消費存在擠出效應和財富效應。擠出效應指購房對 儲蓄的占用以及按揭還貸對月收入的占用使得居民消費意 愿降低。另外，房價上漲帶動租金上漲，會擠出租房者的消 費，租房者為了購房會增加儲蓄率，減少消費。財富效應指 在房價上升時，有房居民可出售房產或將房屋抵押以獲得財 富或貸款，同時房屋貼現價值更高，居民會感覺自己更加富 有，從而增加當前消費。
二、中國房地產對經濟部門杠桿率的影響
房地產開發投資資金主要來自定金及預收款和個人按 揭貸款（52%）、自籌資金（34%）、國內貸款（14%）。可以 看出，房地產行業資金主要來自外部貸款，具有高杠桿屬性， 2018 年房地產上市公司（申萬一級行業分類）整體資產負債 率高達 81%。此外，房地產在社會信貸總額中占比也很高， 2018 年全國主要金融機構房地產貸款余額為 38.7 萬億元， 占各項貸款余額的 28.4%。其中，個人住房貸款余額為 25.8 萬億元，住房開發貸款余額為 7.33 萬億元。房地產行業資產 負債率較高且負債占整個金融體系比重較大，其健康發展與 否對經濟部門的資產負債會產生較大影響。
（一）對居民部門杠桿率影響
住房貸款是居民部門債務的重要組成部分，房地產行業 發展和居民部門加杠桿之間有相互作用。一方面，房貸是居 民購房的主要資金來源。據中信建投證券測算，居民部門杠 桿率在 2009 年和 2016 年兩次大幅上升中，房貸對居民加杠 桿的貢獻率都超過了 70%，意味著房貸是居民部門加杠桿的 主要部分。從歷史數據看，中國居民部門的整體杠桿率不高， 但增速很快。從可比口徑看，國際清算銀行（BIS）數據顯 示，2017 年中國居民部門杠桿率低于主要發達經濟體，但相 比主要新興市場經濟體高。2008 年金融危機后，中國居民部 門杠桿率從 18%上升到 2017 年的 49%，雖然低于同期的美 國（78%）、日本（57%）、歐元區（58%），但期間升幅顯著 大于上述經濟體。居民杠桿率快速上升會加重居民部門償債 壓力，潛在債務風險上升。從房貸償付率（房貸年等額本息 /有房貸家庭可支配收入）看，廣發證券根據《中國家庭住房 信貸報告》和相關數據，測算出中國房貸家庭的償付率從 2008 年 15%左右上升到 2017 年的 33%，戶均償付壓力明顯 加大。
另一方面，居民部門加杠桿也對房地產市場有撬動作用。 在降息、降首付、房貸折扣等政策影響下，居民部門加杠桿 意愿上升，會對房地產行業形成一定帶動。目前“房住不炒” 是房地產調控主基調，因城施策的具體措施會使得房地產市 場在不同城市分化發展。
（二）對企業部門杠桿率影響
1、對非金融企業部門影響。受房地產市場影響最直接 的是有房地產業務的企業，房地產市場上行時，房價上升促 使房企增加投資，帶動房企杠桿率上升，房地產市場下行時， 房價下跌導致企業資產縮水，企業的資產負債表和流動性惡 化，其中房企因杠桿屬性會放大這種負面影響。對于一些以 房產作為抵押物進行融資的企業，面臨追加抵押物的壓力， 也可能在這一過程中資不抵債破產清算。另外，房地產對上 下游都有一定的拉動作用，房地產發展較好時，帶動上下游 行業發展，有利于相關行業增加投資，從而推動企業部門杠 桿率提升，但總體影響較小。在去杠桿背景下，非金融企業 杠桿率從 2017 年下半年開始微降，而這段時間內的房價增 速呈上升態勢，可見對企業部門加杠桿的影響較小。
2、對金融部門影響。居民部門和非金融企業部門都會 向銀行金融部門融資，房貸違約、企業違約，以及居民和企 業的破產，都會惡化銀行的資產負債表，使得銀行積累大量 的不良資產。銀行在處置抵押的房產等不良資產時，會進一 步加速房地產資產的貶值，進而使得銀行的資產負債表進一 步惡化。
（三）對政府部門杠桿率影響
地方公共財政收入與房地產直接相關的收入包括地產 直接稅收，如房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、 耕地占用稅等；政府性基金收入與地產相關的主要包括國有 土地使用權出讓金、國有土地收益基金等土地出讓收入。
房地產行業對政府部門杠桿的影響主要體現在：在房地 產上行周期，一方面房價上漲會刺激地方政府增加土地使用 權出讓，為使土地達到可出讓狀態，政府需要對其進行開發 建設，包括土地平整、通水、通電、通訊、通路等基礎建設， 政府可能在該環節舉債進行建設，相應政府杠桿率有所提高。 另一方面，土地出讓收入增加，政府資金回流，有利于政府 返還債務，從而降低杠桿率。兩種影響會部分相抵，歷史數 據顯示，政府部門杠桿率與房價的走勢相關性并不強。但在 房地產下行周期，政府性基金收入下滑，且房地產下行帶動 產業鏈上行業走弱，政府各項收入下降，可能會使地方政府 債務問題顯性化。
（來源：全國社會保障基金理事會官網）
