原創 宋光輝 結構化金融
文 /宋光輝，博人金融創始人。
要點
1、當前房地產政策信號相互矛盾，難以判斷
2、房地產政策面臨兩難抉擇
3、房地產政策未來的走勢
最近關于房地產的政策信號非常混亂。有的信號表明針對房地產的政策不會松動。有的信號表明房地產的松動政策已經實施啟動。讓人無所適從。
松動信號：
2月12號前后，就有無錫、西安、上海、浙江等多個省市密集出臺關于應對疫情的樓市支持政策，包括穩定復工、減免租金、放寬預售、土地出讓金延期分期、稅費繳納延期，等等。詳見《五地同時出臺政策松綁房地產，助力房企度難關》。
近日，浙商銀行下發調整個人貸款通知，將非限購城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例，從原來的30%下調至20%。24日浙商銀行回應，該行始終嚴格執行監管部門關于限購和非限購城市的差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。
后面傳出新聞，河南省駐馬店成為首個明確降低首付比例的地區，其首套房公積金貸款首付最低比例由30%降至20%。
2月26日，房地產股票大漲，創業板指數大跌。金融市場反映的信號，是未來將會有利于地產的政策出臺。
不松動信號：
2月20號，北京銀保監局對于某股份制銀行做出行政處罰，責令該股份制銀行改正，并給予2020萬元的罰款的行政處罰。在處罰信息公示表給出的銀行的主要違法違規事實共有19項，其中有13項涉房。表明政策不會松動。
2月26日，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企在接受記者采訪時表示“目前，房地產金融政策沒有調整和改變，但是會對房地產市場融資情況進一步監測，動態掌握。房地產金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原則，各地方可根據其疫情和自己地區的情況進行安排，只要不違反相關政策就可以。”
先松動后不松動的試探信號：
2月25日，市場傳聞工商銀行在非限購的地區實施政策調整，降低首套首付至兩成。2月26日，工行浙江分行回應，政策沒有調整。
要求松動的呼聲信號：
其間，中房集團原董事長孟曉蘇的一篇文章，關于房地產的內容明確提出要“著力啟動內需，樓市穩住經濟”，“松綁居民房貸，貨幣傳導發力”。孟曉蘇認為房地產業能不能恢復發展，樓市能不能重新活躍，將是我國國民經濟能不能走出下行趨勢的晴雨表。“為了擴大投資與消費，發揮貨幣政策的傳導機制，需要盡快改變對居民”限房貸“的政策。這篇文章廣為流專廣為流傳，反映了市場的某種政策期待。
01
房地產政策面臨兩難抉擇
本公眾號寫過一篇《某股份行不當涉房被罰2000萬元，暗示地產政策仍難寬松》的文章。在文章中提到，“近期的這個懲罰，或許是監管層向市場釋放關于房地產政策不會松動的信號。針對房地產的“房住不炒”政策，相比之前將房地產當作“夜壺(即短期刺激經濟的手段)“的政策，是一個重大的轉折。市場需要足夠的事件來檢驗這一轉折的政策定力”。
房地產的政策，體現出市場主體與政策決策者的博弈。中央政策層希望堅持定力，獲得政策的公信力，進而讓市場主體基于新的政策，調整自己的行為。從之前地產投資轉向創新經濟的投資。去年以來，創業板等股票上漲而房價相對疲軟，體現出來政策實施的成果。
如果沒有這次疫情，之前的政策實施表現出來的極大的定力，使得市場相信房地產政策不會松動。然而，今年的疫情，是一個突發的事件，不可避免的對中國經濟產生了重大不利影響，進而也會影響經濟政策。
當前的宏觀政策，財政政策和貨幣政策的形勢已經明朗。為了應對疫情對經濟的沖擊，中央政治局會議要求“積極的財政政策更加積極有為，發揮好政策性金融作用。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，緩解融資難融資貴，為疫情防控、復工復產和實體經濟發展提供精準金融服務。
但是房地產政策存在一定的不確定性。政治局會議對于房地產只字不提。房地產政策仍然存在不確定性，是因為政策決策者面臨兩難。
一方面，在短期內疫情造成的經濟沖擊，需要進行有效應對。房地產這幾年在政策打壓之下，仍然表現的可圈可點。2019年地產投資增速約10%，超過GDP增速。這些說明地產仍然存在可以利用的價值。重拾房地產這把“夜壺”，能夠有效解決短期之急。
另一方面，“房住不炒”是國家大政，關系到中國經濟發展路徑的戰略選擇。不擺脫對房地產的依賴，創新科技型行業難以獲得足夠的動力。之前“房住不炒“政策的實施定力，好不容易扭轉了市場主體的預期，如果因為中間的波折而調整，則會喪失政策公信力。
而且，宏觀政策除了影響宏觀經濟，還會產生結構分化效應，不同的人受政策的影響不同。進一步推升房價來刺激經濟，將會使得炒房人及房地產行業大為受益。實體產業和從事創新創業的人將會受到地產業和炒房人的嘲笑，扭曲社會的激勵機制和價值觀。
經濟學中關于貨幣政策的實施，也討論過類似的政策兩難。就是相機抉擇的政策，有的時候會敗壞市場紀律，扭曲市場激勵，使得政策被部分市場主體綁架。典型的就是格林斯潘期權，格林斯潘一有股票市場下跌就擔心影響經濟而放松貨幣救市，最終形成巨大股市泡沫。
當前的地產政策好不容易正要擺脫地產的綁架，現在會否重新投懷送抱?
02
房地產政策未來的走勢
作者的判斷，當前的房地產的政策，在決策高層的層面沒有松動。各地的政策都在試探高層的政策動向，同時也在向高層傳遞有助于政策決策的信息。而且深入探究，當前的各路政策，包括首付比降低，都還都是是在原有的監管政策的允許的權限之內。
中央政治局對房地產只字不提，似無實有，既維持了“房住不炒“的政策定力，又為未來政策調整留下彈性空間。這體現出來決策層的政策智慧。而這意味著，針對房地產的政策仍將會延續之前的方針。然而，畢竟經濟形勢千變萬化，經濟政策也必然需要根據形勢進行調整。萬一疫情造成的經濟困難，比預期的更加嚴重，從整體利益出發，也不能夠排除地產政策松動的這一選項。
當前，在政策未明確定調之前，各路人馬或是出于國家利益或是出于自身利益，都在通過各種手段，試圖影響政策。這是政策信號出現混亂的原因。
寫到這里，我想起了曾經看過的一個韓國電影。其中有個情節，大概是朝鮮國王讓太子親政，自己旁觀監政，以訓練太子。在朝庭會議上，面對一個重大問題時，太子為了表現自己的聰明和見識，觀點鮮明，條分縷析，頭頭是道。太子本以為自己表現出色，但是會后卻被老國王痛罵。
老國王罵的不是太子的具體觀點有錯，而是罵的是太子表達觀點的行為。老國王認為正確的做法是，君王應該仔細聆聽各派的政策觀點，然后選擇最為合理的政策來實施。實施效果好，則重賞。實施效果不好，則重罰。如此，國家政策才不致于被某派觀點尤其是君王自己的成見所綁架，可以做到理性的從國家利益出發。
