2020年1月18日，中國(guó)北京——據(jù)攜程數(shù)據(jù)顯示，2020年前9個(gè)月中國(guó)住宿關(guān)店16萬(wàn)家，十月份重開(kāi)9萬(wàn)家。除了部分疫情服務(wù)店以及常規(guī)的改造升級(jí)店，7萬(wàn)家酒店尚處在是否繼續(xù)營(yíng)業(yè)和尋找接盤(pán)者的兩難境地當(dāng)中，其中不乏高端酒店的身影。經(jīng)過(guò)了二十余年的高速發(fā)展，中國(guó)酒店業(yè)從增量的時(shí)代逐漸進(jìn)入了存量的時(shí)代。如何使用和盤(pán)活存量，成為近段時(shí)間酒店業(yè)的熱門(mén)議題。
酒店行業(yè)存量比增量更有機(jī)會(huì)
在改革開(kāi)放初期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展，酒店行業(yè)同樣經(jīng)歷了一輪的高速發(fā)展，但而今隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)步的低速增長(zhǎng)環(huán)境，酒店行業(yè)規(guī)模也開(kāi)始從小到大轉(zhuǎn)折進(jìn)入行業(yè)存量整合期。根據(jù)《中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)報(bào)告》數(shù)據(jù)，中國(guó)酒店存量市場(chǎng)中有約92萬(wàn)家單體酒店，占比超過(guò)85%，可觸達(dá)的市場(chǎng)規(guī)模接近1萬(wàn)億元。
近年來(lái)，首旅如家、華住、錦江系等都看到了存量單體酒店的潛力，而且隨著新物業(yè)的拓展和選址越來(lái)越難，在存量酒店市場(chǎng)尋找商機(jī)成為酒店從業(yè)者瞄準(zhǔn)的新方向。業(yè)內(nèi)人士透露，做一家增量酒店至少三年回本，而且要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果做一個(gè)存量酒店，則完全不同，中高端酒店大約需要3個(gè)月的時(shí)間，即可完成更新改造，時(shí)間與資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新開(kāi)業(yè)酒店。
目前，從整體流量的格局上來(lái)看，于外部獲取流量，不僅價(jià)格高昂，精準(zhǔn)度和轉(zhuǎn)化率均較低，且憑借資本并不能一勞永逸地解決這些痛點(diǎn)，所以很多企業(yè)都在試水存量的打造。在整個(gè)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，革新酒店存量市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)推進(jìn)成為必然過(guò)程。
此外，之前被地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于項(xiàng)目溢價(jià)以及招商引資需求所新建的高端酒店正在回歸市場(chǎng)化運(yùn)作——2%-4%的投資回報(bào)率以及超過(guò)30年的回報(bào)周期已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求。這些存量高端酒店項(xiàng)目迫切需要進(jìn)行資產(chǎn)化管理，使其產(chǎn)生更好的投資回報(bào)。
《2020年中國(guó)酒店投資和資產(chǎn)管理趨勢(shì)展望報(bào)告》結(jié)果顯示55%的受訪(fǎng)者認(rèn)為未來(lái)酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級(jí)改造
據(jù)浩華管理顧問(wèn)公司4月發(fā)布的《2020年中國(guó)酒店投資和資產(chǎn)管理趨勢(shì)展望報(bào)告》結(jié)果顯示55%的受訪(fǎng)者認(rèn)為未來(lái)酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級(jí)改造，盡管新酒店開(kāi)發(fā)依然是不可小覷的增量來(lái)源，但存量物業(yè)的升級(jí)改造逐漸成為酒店投資的主旋律。其中高端酒店正成為存量改造與升級(jí)型投資的關(guān)注焦點(diǎn)。“一方面是由于核心城市土地供應(yīng)的逐漸減少，限制了新酒店的開(kāi)發(fā)；另一方面城市里尤其是一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市的成熟都市商圈和酒店開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，大量的存量物業(yè)面臨著設(shè)施老化、風(fēng)格的陳舊、競(jìng)爭(zhēng)力的下降，也面臨著重新投資升級(jí)改造的機(jī)會(huì)。”浩華管理顧問(wèn)公司董事李芝惠女士在2020年萬(wàn)達(dá)酒店智享投資沙龍寧波站上的分享。
行業(yè)整合邏輯發(fā)生本質(zhì)變化
疫情之下，酒店行業(yè)的整合邏輯和發(fā)展進(jìn)程將發(fā)生質(zhì)的變化，品牌供給與市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問(wèn)題凸顯，面臨品牌類(lèi)型培育與運(yùn)維調(diào)整等諸多問(wèn)題。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2019-2020年中國(guó)旅游住宿品牌發(fā)展報(bào)告》中提出，各類(lèi)型旅游住宿品牌均需要素整合，實(shí)現(xiàn)精進(jìn)管理；并在改進(jìn)供給、優(yōu)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)及存量改造，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化；加快產(chǎn)品服務(wù)轉(zhuǎn)型，保證運(yùn)維升級(jí)和資產(chǎn)增效。
在寧波萬(wàn)達(dá)美華酒店｜京東京造酒店大堂空間里，疊加了京東京造新零售的消費(fèi)場(chǎng)景。
圍繞消費(fèi)需求所進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)升級(jí)將是存量資產(chǎn)增效的關(guān)鍵點(diǎn)。就此，萬(wàn)達(dá)酒店及度假村提煉出了2個(gè)關(guān)鍵詞——共享和跨界。在這個(gè)運(yùn)營(yíng)理念中，酒店不僅僅是住宿，而是一個(gè)能為消費(fèi)者提供滿(mǎn)足其需求的美好生活方式空間，并以“坪效”作為準(zhǔn)繩，不斷提升投資價(jià)值。萬(wàn)達(dá)酒店及度假村副總裁陳孟超先生介紹道：“具有復(fù)合空間運(yùn)營(yíng)能力才能提高酒店投資坪效。在寧波萬(wàn)達(dá)美華酒店｜京東京造酒店的公共空間，晚上剛舉辦賽博朋克派對(duì)，第二天上午便承辦投資沙龍；前廳服務(wù)人員在共享服務(wù)島臺(tái)的一側(cè)協(xié)助旅客自助辦理入住和退房，而在另一側(cè)能制作咖啡和輕食；在同一個(gè)酒店大堂空間里，疊加了京東京造新零售和樊登讀書(shū)線(xiàn)下閱讀等多種消費(fèi)場(chǎng)景。
上海打浦橋萬(wàn)達(dá)悅?cè)A酒店的共享空間翻牌后（左圖）對(duì)比翻牌前（右圖）
再以2020年6月開(kāi)業(yè)的上海打浦橋萬(wàn)達(dá)悅?cè)A酒店翻牌為例，萬(wàn)達(dá)酒店基于“酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的一體化管控”，根據(jù)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)者行為變化而創(chuàng)新，在整體結(jié)構(gòu)不變的前提下，處理好“改”與“留”的關(guān)系，經(jīng)過(guò)84天不停業(yè)的改造，將單間客房全口徑翻牌成本控制在2萬(wàn)元，并提高了酒店的經(jīng)濟(jì)效益：開(kāi)業(yè)后72小時(shí)即滿(mǎn)房，首月滿(mǎn)房累積23次，首月出租率98%，RevPAR（平均客房收益）達(dá)到309元（2020年1月該酒店的出租率為53%，RevPAR為165元），平均GOP營(yíng)業(yè)毛利率達(dá)到69%。且消費(fèi)不是一次性的，原酒店的客戶(hù)也成為具有粘性、品牌忠誠(chéng)度的可運(yùn)營(yíng)流量。
萬(wàn)達(dá)酒店及度假村正在翻牌無(wú)錫錦江大飯店，改造成為無(wú)錫萬(wàn)達(dá)頤華酒店——一家計(jì)劃在今年上半年開(kāi)業(yè)的高端生活方式酒店。此舉在業(yè)界看來(lái)，又將在提升用戶(hù)轉(zhuǎn)化率，有效降低獲客和運(yùn)營(yíng)成本方面探出新路。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云曾預(yù)言，一旦疫情逐步消散，文旅市場(chǎng)將成猛烈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，因?yàn)榇蠹以诩冶锏锰昧恕６殡S消費(fèi)升級(jí)的海量需求，中高端酒店迸發(fā)前所未有的活力，如何盤(pán)活巨量的存量市場(chǎng)，于這片紅海中開(kāi)辟新藍(lán)海，還需要企業(yè)持續(xù)探索。
關(guān)于萬(wàn)達(dá)酒店及度假村
萬(wàn)達(dá)酒店及度假村始于1996年，秉承“以人為本，關(guān)愛(ài)每位員工，溫暖每位客人，盡責(zé)每位合作伙伴”的核心價(jià)值觀(guān)，及“務(wù)實(shí)創(chuàng)新，發(fā)揚(yáng)華文化”的公司理念，致力于成為具有價(jià)值、以酒店為核心的資產(chǎn)管理公司。萬(wàn)達(dá)酒店及度假村是打通酒店開(kāi)發(fā)、建設(shè)及管理的全產(chǎn)業(yè)鏈公司，涵蓋酒店設(shè)計(jì)、酒店建設(shè)、酒店管理三大核心板塊。萬(wàn)達(dá)酒店及度假村旗下?lián)碛猩萑A酒店-萬(wàn)達(dá)瑞華、豪華酒店-萬(wàn)達(dá)文華、高端酒店-萬(wàn)達(dá)嘉華、高端生活方式酒店-萬(wàn)達(dá)頤華、高端優(yōu)選酒店-萬(wàn)達(dá)錦華、超中端酒店-萬(wàn)達(dá)美華、中端酒店-萬(wàn)達(dá)悅?cè)A等七大酒店品牌。萬(wàn)達(dá)酒店及度假村目前擁有已開(kāi)業(yè)酒店104家，籌建及待開(kāi)業(yè)酒店180余家，覆蓋全球160余座城市。
