據(jù)房地美在周四的聲明，美國(guó)抵押貸款利率恢復(fù)上升態(tài)勢(shì)，上周30年期貸款的平均利率從5.10%躍升至5.27%，創(chuàng)下2009年8月以來(lái)的最高水平。2021年1月時(shí)的紀(jì)錄低點(diǎn)為2.65%。
由于通脹高企，美聯(lián)儲(chǔ)今年已經(jīng)連續(xù)兩次會(huì)議上加息，其中本周三加息50個(gè)基點(diǎn)，這是自2000年以來(lái)的最大漲幅，并暗示將進(jìn)一步加息以緩解通脹和過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
值得注意的是，房地美的每周房貸數(shù)據(jù)是在美聯(lián)儲(chǔ)周三宣布加息之前記錄的。抵押貸款利率與10年期美國(guó)國(guó)債的收益率密切相關(guān)，后者往往與美聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率同步上升。雖然周三當(dāng)日美債收益率顯著下滑，但周四美股、美債全線暴跌，10年期基準(zhǔn)美債收益率盤(pán)中再度升破3%，觸及三年半最高。
鷹派美聯(lián)儲(chǔ)使得今年以來(lái)，美國(guó)房貸利率上漲了超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，借貸成本飆漲。今年從1月到4月，房貸利率以1994年以來(lái)的三個(gè)月最快速度上漲。疊加在紀(jì)錄高位附近的房?jī)r(jià)，令美國(guó)民眾對(duì)樓市的熱情逐漸退散，可能會(huì)越來(lái)越多地將潛在購(gòu)房者排除出市場(chǎng)。
以30萬(wàn)美元貸款來(lái)計(jì)算，當(dāng)前30年期5.27%利率下，月付1660美元，而歷史最低點(diǎn)的2.65%時(shí)，月付僅需1209美元。也就是說(shuō)，月供支出暴漲了37%。
可負(fù)擔(dān)能力下降，會(huì)打擊未來(lái)成屋銷(xiāo)售。此外，由于當(dāng)前擁有房屋的屋主，他們支付的房貸利率遠(yuǎn)低于最新的房貸利率，這會(huì)極大地抑制搬家，其結(jié)果是，需求和供應(yīng)將同時(shí)走低。而接近歷史低點(diǎn)的住房庫(kù)存，可能會(huì)在一定程度上提振房?jī)r(jià)。已經(jīng)有數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)：美國(guó)3月成屋銷(xiāo)售創(chuàng)2020年6月最低，不足的供應(yīng)，將3月成屋價(jià)格的中位數(shù)推至創(chuàng)紀(jì)錄的375,300美元。3月全美新房銷(xiāo)售量年化76.3萬(wàn)套，降至四個(gè)月的低點(diǎn)。
事實(shí)上，除了可負(fù)擔(dān)能力外，美國(guó)樓市還有一個(gè)隱患——美股。疫情之后美國(guó)地產(chǎn)的繁榮很大一部分是靠中高收入富裕家庭買(mǎi)起來(lái)的，其中西海岸科技公司聚集的加州房產(chǎn)價(jià)值增幅達(dá)1.38萬(wàn)億美元。此外科技公司向南遷移總部的趨勢(shì)也帶動(dòng)了相應(yīng)城市人口和房?jī)r(jià)的一同上漲，亞利桑那州、佛羅里達(dá)州和猶他州成為最炙手可熱的三大住房市場(chǎng)。而2022年開(kāi)年以來(lái)，美股表現(xiàn)糟糕，是否會(huì)給美國(guó)房?jī)r(jià)帶來(lái)沖擊呢?更多分析請(qǐng)見(jiàn)華爾街見(jiàn)聞分析文章《納指暴跌會(huì)帶“崩”美國(guó)房?jī)r(jià)?》
抵押銀行家協(xié)會(huì)(MBA)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mike Fratantoni周三在一份聲明中表示，抵押貸款利率可能會(huì)在當(dāng)前水平附近趨于穩(wěn)定。這應(yīng)該會(huì)鼓勵(lì)更多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，但為現(xiàn)有抵押貸款再融資的需求不太可能很快恢復(fù)。
房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅會(huì)放緩。Sam Khater在周四的聲明中表示：“雖然住房負(fù)擔(dān)能力和通脹壓力對(duì)潛在買(mǎi)家構(gòu)成挑戰(zhàn)，但房?jī)r(jià)將繼續(xù)增長(zhǎng)，不過(guò)預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月漲幅將放緩。”
