4月27日，廣州百億房企天譽置業(yè)(00059.HK)發(fā)布內(nèi)幕消息及恢復(fù)買賣公告。
據(jù)Wind資訊，天譽置業(yè)4月28日復(fù)牌后大漲，盤出一度升約36%，隨后下跌，截至當(dāng)天收盤跌至0.082港元/股，創(chuàng)52周新低。5月3日午后又急速拉升，漲幅一度超96%，截至5月5日收盤，天譽置業(yè)股價報0.133港元/股，當(dāng)天跌幅約13%。
天譽置業(yè)公告稱，2022年4月22日，由于天譽置業(yè)股價大幅下跌，天譽置業(yè)控股股東兼執(zhí)行董事余斌透過孖展股票賬戶實益擁有該公司的3.23億股普通股被在公開市場強制出售。緊接股份被強制出售后，該公告日期余斌所持該公司股份減至55.22億股(占該公告日期天譽置業(yè)已發(fā)行股本總數(shù)約65.37%)，其中被質(zhì)押的股票為33.03億股。
據(jù)悉，4月22日，天譽置業(yè)突現(xiàn)股價閃崩，股價跌幅82.29%，跌至0.085港元/股。而天譽置業(yè)在當(dāng)天下午就發(fā)出短暫停牌的公告，其稱短暫停牌是待發(fā)出一則載有內(nèi)幕消息的公告。
收到債權(quán)人查詢
截至2021年12月31日，天譽置業(yè)總有息負(fù)債為人民幣114.76億元，其中余斌通過擔(dān)保向天譽置業(yè)提供財務(wù)資助，其擔(dān)保金額為人民幣27.73億元。
天譽置業(yè)公告顯示，截至2022年4月27日，天譽置業(yè)已陸續(xù)收到債權(quán)人就有余斌擔(dān)保的若干筆借貸進行查詢，該等借貸在2021年12月31日的賬面余額為人民幣27.73億元。該等債權(quán)人正與天譽置業(yè)商討上述事項對借貸合約的可能影響。
“截至2022年4月27日，上述債權(quán)人尚未向天譽置業(yè)提出新的要求，但若最終該等全部或部分債權(quán)人向天譽置業(yè)提出新的要求，天譽置業(yè)將積極評價相關(guān)影響，若有進一步消息，天譽置業(yè)將會刊發(fā)進一步信息。” 公告稱。
截至2022年4月27日，天譽置業(yè)董事會確認(rèn)公司運作正常、其現(xiàn)有債務(wù)并無出現(xiàn)任何違約。
值得注意的是，早在4月14日，由于天譽置業(yè)選擇停止參與評級，惠譽撤銷天譽置業(yè)的“B-“高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級，展望“負(fù)面”。
“持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性”
天譽置業(yè)4月22日股價暴跌，或與其債務(wù)有關(guān)。
天譽置業(yè)2021年年報顯示，天譽置業(yè)的債務(wù)較上年同期增長了32%。其中應(yīng)于12個月內(nèi)償還的債務(wù)為67.77億元(含海外債務(wù)33.06億元)，而期末公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及限制性現(xiàn)金合計約為42.11億元。
與2020年相比，天譽置業(yè)的經(jīng)營情況也不樂觀。2021年，天譽置業(yè)共銷售9個物業(yè)，主要集中在廣州、中山、重慶、南寧、徐州、南昌等城市，銷售總額81.47億元，年內(nèi)物業(yè)銷售額(扣除直接稅項后)為74.84億元，而2020年同期年內(nèi)物業(yè)銷售額(扣除直接稅項后)為75.73億元。
在平均售價方面，天譽置業(yè)2021年整體除稅前平均售價為每平方米9,000元，而2020年整體除稅前平均售價每平方米9,500元，同比下降5%。
此外，2021年內(nèi)物業(yè)銷售毛利率為21.5%，而2020年同期銷售毛利率為27.8%，也有所下降。
2021年，天譽置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入76.63億人民幣，毛利潤16.79億元，同比減少21.73%。凈利潤1.09億元，同比跌89%。歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，2021年歸母凈利虧損2.84億人民幣，去年同期凈利9.51億人民幣。
據(jù)悉，天譽置業(yè)從廣州起步，后拓展至粵港澳大灣區(qū)，如深圳、惠州、中山、珠海等地，并向南寧、桂林、昆明、重慶、徐州、貴陽、南昌等全國核心城市及潛力區(qū)域發(fā)展。
據(jù)了解，天譽置業(yè)2019年合同銷售額實現(xiàn)約121億元，首次躋身百億房企之列。2021年，天譽置業(yè)實現(xiàn)合同銷售額約111億元，同比2020年的165億元減少33%。
值得注意的是，天譽置業(yè)在2021年報中提醒，公司持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性。
聚焦舊改項目資金回收慢?
天譽置業(yè)在廣州已開發(fā)有天譽半島、天譽花園等高端住宅項目。
廣州海珠房產(chǎn)中介鄧雨(化名)向記者介紹，天譽半島約在2014年入市，開盤價格約5萬/平，目前他們平臺最低的二手房價格約為7.2萬元/平。
據(jù)鏈家官網(wǎng)的二手房價顯示，天譽半島的指導(dǎo)均價為9.2萬元/平，遠(yuǎn)超周圍小區(qū)價格。而天譽置業(yè)在廣州的另一個項目天譽花園于1998年入市，目前其在售二手房源指導(dǎo)價格為5.2萬元/平。
雖說天譽置業(yè)在廣州以高端住宅項目聞名，但最近幾年天譽集團更加聚焦廣州的舊改項目。這從天譽置業(yè)年報即可看出，其2021年位于廣州的項目僅有天譽半島，出售面積也僅有2000平方米。
天譽置業(yè)主席余斌也曾在2021年報中指出，“穩(wěn)健發(fā)展一直是本集團的優(yōu)先策略。盡管本集團年初已果斷采取收縮戰(zhàn)線舉措，暫停所有拿地投資，集中推進廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目，但行業(yè)驟然出現(xiàn)的巨大困難依然是寒氣逼人。”
為進一步了解具體情況，記者多次與天譽置業(yè)方面聯(lián)系，并向其香港辦事處郵箱發(fā)送了相關(guān)采訪函，但截至發(fā)稿之時，暫未獲得有效回復(fù)。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向記者表示，開發(fā)商愿意去做舊改，更多的是因為他們在這些城市拿到核心地塊的難度非常大，而只有舊改能夠滿足他們的拿地要求。同時，也因為地塊的位置條件相對較好，所以在舊改的項目開發(fā)過程中，利潤率會更高，經(jīng)營的結(jié)果可能會相對更好。
“不過有些企業(yè)因為在做多個舊改項目的時候，并沒有綜合衡量地塊投資的資金和回報周期性的關(guān)聯(lián)，而資金需要在短投、長投等幾個項目之間形成很好的平衡。如果都在投入的階段，就很可能出現(xiàn)比較大的風(fēng)險。”郭毅說道。
據(jù)了解，廣州市鳳尾村項目是天譽置業(yè)在2020年拿下的，總投資額約88億元，其中拆遷安置總投資額約39億元，預(yù)計建成后營業(yè)總收入近140億元。
同時，據(jù)天譽置業(yè)2021年5月10日發(fā)布的公告顯示，廣州天鳳有限責(zé)任公司(天譽置業(yè)間接持有的附屬公司及項目公司)獲得銀團授權(quán)總額不超過82.79億元，年利率約7%。這也意味著，若資金全部啟用，天譽置業(yè)每年要為這筆融資付利息約5.8億元。
更值得關(guān)注的是，2021年天譽置業(yè)的加權(quán)融資成本達(dá)11.35%，而像碧桂園、美的置業(yè)等房企的加權(quán)融資成本分別為5.2%和4.82%。
天譽置業(yè)在年報中預(yù)計鳳尾村舊改項目竣工時間將在2024-2027年。而鳳尾村項目涵蓋土地的建筑面積共計193.9萬平方米，可售建筑面積74.2萬平方米。
根據(jù)廣州市黃埔區(qū)人民政府官網(wǎng)公開信息，2021年6月29日，天譽置業(yè)鳳尾村舊村改造項目復(fù)建區(qū)主體工程正式開工。鳳尾村舊村改造項目計劃3年內(nèi)建好復(fù)建房。
記者通過廣州市鳳尾村微信公眾號“智慧黨建 數(shù)字鳳尾“的工作簡訊發(fā)現(xiàn)，鳳尾村A1地塊目前正常施工。而鳳尾村的工作人員也向記者表示，工程建設(shè)在根據(jù)進度走，并沒有受到天譽置業(yè)短暫停牌的影響。
同時，記者在4月26日下午致電天譽集團詢問鳳尾村項目是否正常進行，其工作人員回復(fù)稱鳳尾村還沒有停工，還在施工當(dāng)中，目前接到的消息是一切都正常運作。
