4月27日，廣州百億房企天譽置業(00059.HK)發布內幕消息及恢復買賣公告。
據Wind資訊，天譽置業4月28日復牌后大漲，盤出一度升約36%，隨后下跌，截至當天收盤跌至0.082港元/股，創52周新低。5月3日午后又急速拉升，漲幅一度超96%，截至5月5日收盤，天譽置業股價報0.133港元/股，當天跌幅約13%。
天譽置業公告稱，2022年4月22日，由于天譽置業股價大幅下跌，天譽置業控股股東兼執行董事余斌透過孖展股票賬戶實益擁有該公司的3.23億股普通股被在公開市場強制出售。緊接股份被強制出售后，該公告日期余斌所持該公司股份減至55.22億股(占該公告日期天譽置業已發行股本總數約65.37%)，其中被質押的股票為33.03億股。
據悉，4月22日，天譽置業突現股價閃崩，股價跌幅82.29%，跌至0.085港元/股。而天譽置業在當天下午就發出短暫停牌的公告，其稱短暫停牌是待發出一則載有內幕消息的公告。
收到債權人查詢
截至2021年12月31日，天譽置業總有息負債為人民幣114.76億元，其中余斌通過擔保向天譽置業提供財務資助，其擔保金額為人民幣27.73億元。
天譽置業公告顯示，截至2022年4月27日，天譽置業已陸續收到債權人就有余斌擔保的若干筆借貸進行查詢，該等借貸在2021年12月31日的賬面余額為人民幣27.73億元。該等債權人正與天譽置業商討上述事項對借貸合約的可能影響。
“截至2022年4月27日，上述債權人尚未向天譽置業提出新的要求，但若最終該等全部或部分債權人向天譽置業提出新的要求，天譽置業將積極評價相關影響，若有進一步消息，天譽置業將會刊發進一步信息。” 公告稱。
截至2022年4月27日，天譽置業董事會確認公司運作正常、其現有債務并無出現任何違約。
值得注意的是，早在4月14日，由于天譽置業選擇停止參與評級，惠譽撤銷天譽置業的“B-“高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級，展望“負面”。
“持續經營存在重大不確定性”
天譽置業4月22日股價暴跌，或與其債務有關。
天譽置業2021年年報顯示，天譽置業的債務較上年同期增長了32%。其中應于12個月內償還的債務為67.77億元(含海外債務33.06億元)，而期末公司現金、現金等價物及限制性現金合計約為42.11億元。
與2020年相比，天譽置業的經營情況也不樂觀。2021年，天譽置業共銷售9個物業，主要集中在廣州、中山、重慶、南寧、徐州、南昌等城市，銷售總額81.47億元，年內物業銷售額(扣除直接稅項后)為74.84億元，而2020年同期年內物業銷售額(扣除直接稅項后)為75.73億元。
在平均售價方面，天譽置業2021年整體除稅前平均售價為每平方米9,000元，而2020年整體除稅前平均售價每平方米9,500元，同比下降5%。
此外，2021年內物業銷售毛利率為21.5%，而2020年同期銷售毛利率為27.8%，也有所下降。
2021年，天譽置業實現營業收入76.63億人民幣，毛利潤16.79億元，同比減少21.73%。凈利潤1.09億元，同比跌89%。歸母凈利潤由盈轉虧，2021年歸母凈利虧損2.84億人民幣，去年同期凈利9.51億人民幣。
據悉，天譽置業從廣州起步，后拓展至粵港澳大灣區，如深圳、惠州、中山、珠海等地，并向南寧、桂林、昆明、重慶、徐州、貴陽、南昌等全國核心城市及潛力區域發展。
據了解，天譽置業2019年合同銷售額實現約121億元，首次躋身百億房企之列。2021年，天譽置業實現合同銷售額約111億元，同比2020年的165億元減少33%。
值得注意的是，天譽置業在2021年報中提醒，公司持續經營存在重大不確定性。
聚焦舊改項目資金回收慢?
天譽置業在廣州已開發有天譽半島、天譽花園等高端住宅項目。
廣州海珠房產中介鄧雨(化名)向記者介紹，天譽半島約在2014年入市，開盤價格約5萬/平，目前他們平臺最低的二手房價格約為7.2萬元/平。
據鏈家官網的二手房價顯示，天譽半島的指導均價為9.2萬元/平，遠超周圍小區價格。而天譽置業在廣州的另一個項目天譽花園于1998年入市，目前其在售二手房源指導價格為5.2萬元/平。
雖說天譽置業在廣州以高端住宅項目聞名，但最近幾年天譽集團更加聚焦廣州的舊改項目。這從天譽置業年報即可看出，其2021年位于廣州的項目僅有天譽半島，出售面積也僅有2000平方米。
天譽置業主席余斌也曾在2021年報中指出，“穩健發展一直是本集團的優先策略。盡管本集團年初已果斷采取收縮戰線舉措，暫停所有拿地投資，集中推進廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目，但行業驟然出現的巨大困難依然是寒氣逼人。”
為進一步了解具體情況，記者多次與天譽置業方面聯系，并向其香港辦事處郵箱發送了相關采訪函，但截至發稿之時，暫未獲得有效回復。
合碩機構首席分析師郭毅向記者表示，開發商愿意去做舊改，更多的是因為他們在這些城市拿到核心地塊的難度非常大，而只有舊改能夠滿足他們的拿地要求。同時，也因為地塊的位置條件相對較好，所以在舊改的項目開發過程中，利潤率會更高，經營的結果可能會相對更好。
“不過有些企業因為在做多個舊改項目的時候，并沒有綜合衡量地塊投資的資金和回報周期性的關聯，而資金需要在短投、長投等幾個項目之間形成很好的平衡。如果都在投入的階段，就很可能出現比較大的風險。”郭毅說道。
據了解，廣州市鳳尾村項目是天譽置業在2020年拿下的，總投資額約88億元，其中拆遷安置總投資額約39億元，預計建成后營業總收入近140億元。
同時，據天譽置業2021年5月10日發布的公告顯示，廣州天鳳有限責任公司(天譽置業間接持有的附屬公司及項目公司)獲得銀團授權總額不超過82.79億元，年利率約7%。這也意味著，若資金全部啟用，天譽置業每年要為這筆融資付利息約5.8億元。
更值得關注的是，2021年天譽置業的加權融資成本達11.35%，而像碧桂園、美的置業等房企的加權融資成本分別為5.2%和4.82%。
天譽置業在年報中預計鳳尾村舊改項目竣工時間將在2024-2027年。而鳳尾村項目涵蓋土地的建筑面積共計193.9萬平方米，可售建筑面積74.2萬平方米。
根據廣州市黃埔區人民政府官網公開信息，2021年6月29日，天譽置業鳳尾村舊村改造項目復建區主體工程正式開工。鳳尾村舊村改造項目計劃3年內建好復建房。
記者通過廣州市鳳尾村微信公眾號“智慧黨建 數字鳳尾“的工作簡訊發現，鳳尾村A1地塊目前正常施工。而鳳尾村的工作人員也向記者表示，工程建設在根據進度走，并沒有受到天譽置業短暫停牌的影響。
同時，記者在4月26日下午致電天譽集團詢問鳳尾村項目是否正常進行，其工作人員回復稱鳳尾村還沒有停工，還在施工當中，目前接到的消息是一切都正常運作。
