“穩(wěn)了!央行會(huì)議指出，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。”5月4日，2022年五一假期的最后一天，一位地產(chǎn)人發(fā)了這樣一則朋友圈。
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當(dāng)日，除央行之外，證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)均表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。
這是繼4月29日政治局會(huì)議之后，中央在短時(shí)間內(nèi)第二次為房地產(chǎn)定調(diào)。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，多城發(fā)布房地產(chǎn)完善政策，主要集中在下調(diào)首付比例、放松限購(gòu)限售、降低房貸利率等方面。
剛剛過去的五一假期，房地產(chǎn)的政策端和市場(chǎng)端一樣忙碌。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，5天的時(shí)間內(nèi)(4月30日至5月4日)，有近10城因城施策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。五一假期作為“紅五月”的開端，是房企銷售回款的重要時(shí)間點(diǎn)。不過，近期多地出現(xiàn)疫情，其對(duì)樓市成交產(chǎn)生一定阻力。盡管重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)同比呈現(xiàn)下降狀態(tài)，但是有多個(gè)區(qū)域依然刮起了“銷售熱潮”，且房企也抓緊此輪窗口期展開了多種營(yíng)銷活動(dòng)。
“疫情作為不可抗因素在一定程度上拉低了五一假期的銷售。實(shí)際上，樓市當(dāng)前有冷有熱。以北京為例，朝陽(yáng)區(qū)因?yàn)橐咔榉揽厥蹣翘幨掷淝澹谴笈d、海淀等區(qū)域出行基本不受阻，樓盤帶看量也有很多。”北京海淀新房項(xiàng)目“學(xué)府壹號(hào)院”的置業(yè)顧問林帆(化名)對(duì)記者說。
多城加速完善房地產(chǎn)政策
對(duì)于房地產(chǎn)而言，剛剛過去的4月稱得上是“刻骨銘心”。2021年年報(bào)披露期畫上句號(hào)，受困于多數(shù)房企業(yè)績(jī)下跌以及銷售表現(xiàn)不佳等因素，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊月度跌幅達(dá)到12.91%。
同一月，克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)39個(gè)省市出臺(tái)了45次房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，12城放松限購(gòu)，6城放松限貸，19城放松公積金貸款，6城將實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。
值得關(guān)注的是，天津發(fā)文擬取消限價(jià)商品房，引發(fā)市場(chǎng)熱議。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此前限價(jià)商品房因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)受到市場(chǎng)青睞，但普通商品房?jī)r(jià)格目前同處低位，限價(jià)商品房?jī)?yōu)勢(shì)逐步降低。
天津樓市基于自身市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)所做出的這一調(diào)整正映射出近期樓市調(diào)控的走向，因城施策、一城一策。不過，盡管每天都有城市加入到調(diào)控隊(duì)伍中，但投資者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期仍未出現(xiàn)明顯上漲，直到五一小長(zhǎng)假的前一天。
4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2021年12月初，政治局會(huì)議首次提出支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。隨后，有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容在最新的政治局會(huì)議中變成了上述所提的“兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化”。
當(dāng)天下午，房地產(chǎn)市場(chǎng)就感受到了“暖意”。4月29日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊大幅上漲，漲幅報(bào)收3.89%，預(yù)期出現(xiàn)了“回暖”的苗頭。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)”意味著因城施策的樓市政策會(huì)進(jìn)一步細(xì)化。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂同樣認(rèn)為：“預(yù)計(jì)后續(xù)地方調(diào)控自主性更強(qiáng)，更多大中城市的限制性政策包括限購(gòu)、限售、限貸等有望松綁，房貸利率、交易稅等購(gòu)房成本有望進(jìn)一步降低。”
在立夏之前，房地產(chǎn)終于等到了“春天”。延續(xù)政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控口徑，多城在五一打響因城施策的“信號(hào)槍”。從事房地產(chǎn)中介工作的艾溪(化名)這么向記者形容自己的朋友圈：“整個(gè)五一假期，我都在轉(zhuǎn)發(fā)各地的房地產(chǎn)政策，有的時(shí)候一天好幾條。我從業(yè)以來(lái)，第一次經(jīng)歷了房地產(chǎn)政策密集期。”
5月4日，“一行兩會(huì)”召開專題會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)發(fā)聲。五一假期，房地產(chǎn)政策端上演了政治局會(huì)議開篇、多城高頻發(fā)布完善性政策、官方專題會(huì)議結(jié)尾的一幕。假期后的第一個(gè)交易日，房地產(chǎn)不負(fù)眾望，持續(xù)走高。5月5日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊報(bào)收14355.51點(diǎn)，漲幅為1.02%。
熱點(diǎn)城市“售樓忙”
“是真的很著急，著急賣房子，著急回款。”北京朝陽(yáng)泛海板塊一新房項(xiàng)目的置業(yè)顧問陳剛(化名)對(duì)記者說。陳剛表示，項(xiàng)目的開盤許可證近兩日就可以拿到，目前售樓處已經(jīng)處于可參觀狀態(tài)，但因?yàn)槌?yáng)疫情較為嚴(yán)重，很多原本預(yù)約的客戶更改了看房時(shí)間。整體來(lái)說，房屋的帶看量是不及預(yù)期的。
記者在采訪中了解到，受到疫情影響，北京售樓處基本都加強(qiáng)了防控，客戶看房需要持有“健康寶”綠碼以及48小時(shí)內(nèi)的核酸陰性證明。“到訪量相比較預(yù)期而言差距比較大。如果沒有疫情，北京的售樓處應(yīng)該很火爆。近期利率都有所下滑，學(xué)府公館等熱門項(xiàng)目都處于即將開盤的狀態(tài)，客戶的置業(yè)預(yù)期比以前強(qiáng)一些。”陳剛對(duì)記者說。
此外，記者注意到，北京的多個(gè)樓盤在五一推出多種營(yíng)銷活動(dòng)。例如，為吸引客戶看盤，北京新房路勁御和府早早發(fā)布“潮玩活動(dòng)”預(yù)告，在假期內(nèi)推出限定茶歇、復(fù)古皮具DIY等活動(dòng)。
對(duì)比來(lái)看，華東和華南的多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售的成績(jī)單“亮眼”一些。記者注意到，南京江寧的熱門樓盤上秦淮紫京四季在5月1日的到訪量超過100組，意愿客戶則是絡(luò)繹不絕。
此外，深圳房地產(chǎn)銷售也在五一假期迎來(lái)了一波熱潮。4月30日，深圳熱盤鴻榮源尚璟公館公布搖號(hào)結(jié)果，551批客戶選441套房源。同時(shí)，有包括華僑城新璽等在內(nèi)的多個(gè)樓盤發(fā)布喜報(bào)表示，五一期間銷售破億元。
多城交易量尚處于恢復(fù)期
不過，盡管熱門城市的售樓處十分熱鬧，但從數(shù)據(jù)上來(lái)看，五一假期成交量不佳。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年五一假期期間，13個(gè)典型城市商品住宅銷量為30.8萬(wàn)平米，同比下降65.9%。中指研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)同樣顯示，2022年五一假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積同比下降52.3%，其中武漢、蘇州、溫州熱門二線城市的成交量同比下降均超五成。
“這與三點(diǎn)有關(guān)。第一，2021年五一剛剛是首批集中供地項(xiàng)目集中開盤入市的時(shí)期，重點(diǎn)城市的交易量走高。因此，今年同期成交下降與去年基數(shù)較大有關(guān);第二，疫情的出現(xiàn)對(duì)樓市有影響;第三，多城確實(shí)發(fā)布了完善政策，但是從政策落地到真正有效需要時(shí)間。”北京一房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
的確，自2022年開年以來(lái)，多城針對(duì)房地產(chǎn)的完善政策已經(jīng)是“走在路上”，但房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)仍處于低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國(guó)商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。
盡管樓市在“紅五月”開端仍整體延續(xù)下跌的行情，但行業(yè)依然出現(xiàn)了多個(gè)好消息。4月25日，杭州結(jié)束了2022年首輪集中供地，除了1宗地塊流拍之外，其余59宗地塊全部成功出讓，一日攬金827億元。火熱的土拍、政策端的調(diào)控、金融端的支持，房地產(chǎn)板塊正逐步恢復(fù)活力。
4月29日，深圳2022年首輪集中供地收官，8宗地塊均“觸頂成交”，成交額達(dá)到193.3億元。5月5日，廣州2022年首批集中供地落下帷幕，18宗地塊僅1宗流拍，成交總額達(dá)到341.4億元。多個(gè)城市上演了房企“圍獵”熱門地塊的一幕，這表明，房企并未“躺平”。
那么，各地的“因城施策”是否會(huì)幫助房地產(chǎn)重新修復(fù)估值，交易回歸?更或者說，房地產(chǎn)交易究竟何時(shí)會(huì)回歸?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示：“隨著多地適度放開限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積將有所收窄。”
