4月29日，中共中央政治局會議對房地產行業做出了最新定調，強調要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
就在同一天，金科股份(000656)發布了2021年年報。
在行業經歷了2021年的深度調整之后，中央對促進房地產市場平穩健康發展的支持讓行業感到了溫暖，金科股份的這一份年報，也讓業內看到了房地產企業堅持穩定發展的韌性。
金科股份年報顯示，2021年金科全年營業收入實現1123.10億元，同比增長28.05%;銷售額實現1840億元，連續3年保持行業前20名;銷售回款率達到了101%;經營性現金流凈額142億元，連續四年為正;負債率持續下降，有息負債比年初大幅度降低170億元。
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經營業績保持穩定，營收同比增長28.05%
金科2021年實現1840億元銷售額，與其在全國各個區域的均衡布局密不可分。
從金科在全國各區域的銷售占比來看， 2021年，華東、重慶、西南(不含重慶)、華中、華南地區銷售金額占比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%?？梢钥闯?，金科圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶的“三圈一帶”和“八大城市群”，在華東、華南、華北、西南核心區域的持續深耕和戰略儲備，保證了金科能夠應對行業調整和疫情帶來的挑戰，確保銷售規模的穩定。
在銷售額保持穩定的同時，金科的結算收入實現了穩定的增長。2021年實現營業收入1123.1億元，同比增長28.05%;結算面積1200.96萬平方米，同比增長18.34%;實現凈利潤66.88億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。
與此同時，2021年金科搶抓生產，保障交付，完成大規模高質量交付。截至2021年末，金科股份完成竣工面積約2111萬平方米，全年交付住宅面積約2175萬平方米，交付房屋套數約14.16萬套;交房業主滿意度88.44%。
正是通過大規模的高質量交付，向市場顯示了金科的資金實力、整體運營能力和產品兌現能力，讓市場消費者對購買金科的房子增添了更多的信心，從而促進了銷售，實現了市場的正向循環，保證了金科全年銷售情況的穩定。
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成功降負債170億元 公開債務100%兌付
抓回款，去杠桿，降負債，成為房企2021年的一致目標。金科股份也不例外。
為確?，F金流安全，保證公司安全度過行業深度調整期，2021年金科股份通過各種手段實現了財務狀況的穩定優化。
首先是牢守現金流安全。在銷售額保持穩定的前提下，提高經營性現金回款質量。2021年實現銷售回款1853億元，回款率達到101%，創了歷史新高。此外，通過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量凈額142億元，連續四年為正。手中有糧，心里不慌，金科以手中持有的充足的現金，向外界表明了公司運營的穩定。
其次是大規模壓降有息負債規模。2021年末金科股份有息負債額806.1億元，相比上年末的976.64億元，降低了170億元。與2022年6月末的最高峰值，足足降低了300億元的負債規模。一個實實在在的數據是，2021年金科股份完成公開市場債務兌付8次，兌付金額超106億元，實現了公開債務100%兌付。
在大規模降低有息負債之下，金科股份負債率指標連續下降。2021年末，資產負債率79.07%，同比降低1.65個百分點;凈負債率69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債后的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點。
由于成功的降低了負債，市場也對金科報以了足夠的信心。一是信用評級機構對金科的主體信用評級保持了穩定。中誠信、聯合評級均給予AAA級，展望穩定;境外評級方面標普國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩定。二是金科在公開市場融資渠道保持了暢通。2021年全年，金科股份共計實現境內外各類公開市場債務融資10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列，證明了資本市場對金科穩定發展的信心。
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多元投資助力持續發展，優質土儲保障增長空間
在堅持財務安全、降杠桿、降負債、穩規模的同時，金科在2021年也通過多元化的拿地模式，持續獲取優質土地資源。
2021年，金科股份新增土地儲備47宗，土地購置合同金額376億元，計容建筑面積976萬平方米，其中通過“地產+商業”、“地產+產業”、收并購等多元化方式獲取的土地計容建筑面積為549萬平方米，占比56%;新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線(含新一線)城市占比約87%，城市能級進一步增強。
金科股份在新一線及二三線城市擁有了大量優質土儲，這些城市將是未來中國房地產市場最具增長潛力的區域，有效確保了金科未來幾年的發展空間，無疑也有助于公司整體經營風險的降低。同時，多元化的獲取土地方式，讓金科在有效補充優質土地資源的同時，有效降低了拿地成本。
截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬平方米，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年發展所需。
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“地產+” 提速，打造企業生態閉環
在培植未來的增長動能方面，金科除了持續增加高能級城市的土地儲備之外，還著力于培植新的增長點。也就是堅持“四位一體、生態協同”發展戰略，在精耕地產主業的同時，打造與之高度協同、雙向賦能的“地產+”產業板塊，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，進一步整合產業鏈生態圈，保持行業競爭優勢。
2021年，金科股份在培育“地產+”多元化業務方面著力甚多，實現了多元化業務板塊的快速發展，大大擴大了金科業務的邊界。
智慧服務方面，金科服務2021年正式提出空間物業服務(S)、社區增值服務(L)、本地生活服務(C)、數智科技服務(T)四大業務，通過各業務的深度協同賦能，實現可持續、高質量發展。2021年金科服務實現營業收入59.68億元，同比增長約77%;歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。合約管理面積達到3.6億平方米;在管面積達到2.4億平方米。
商業方面，報告期內，金科實現愛琴海商業項目更名運營，首個超大型城市綜合體“悅FUN”正式亮相。金科商業已形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產品線。截至2021年末，金科商業在管項目80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98 萬平方米;營業收入同比增長30%。金科商業躋身全國商業地產企業前20強，成為排名上升最快的企業。
產業運營板塊，2021年也是突破之年，金科產業臨沂、濰坊兩地產業園區開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城完成招商。截至2021年末，金科產業布局22個城市，累計開發和管理園區28 個，面積超過1300萬平方米，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產業園區。
輕資產運營方面，金科在“四位一體、生態協同”高質量發展戰略指引下，第三方投拓和管理輸出取得長足進展。2021年，金科服務直拓獨立第三方管理面積超5000萬平方米，第三方累計在管面積近1.4億平方米，占比達到58%;商業運營憑借全鏈條運營優勢和地產開發經驗，開啟“輕重并舉” 模式，加速輕資產項目擴張;金科產業運營輕資產業務初見成效，為重慶天海星工業社區、山西中小企業園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業定位咨詢、代理招商及運營服務;金科代建業務發展模式也日趨成型，2021年實現代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積近600萬平方米，代建儲備貨值近500億元。
2021年，金科在行業深度調整的背景下，實現了業績的持續穩定增長，是金科新的董事會和經營管理層主動順應大環境變化，堅持“一穩二降三提升”經營發展策略，牢牢守住現金安全、主動優化財務結構、全力搶抓銷售回款的結果。同時，隨著金科“四位一體、生態協同”高質量發展戰略的深入實施，進一步提高了金科面對行業變化的韌性，推動了金科股份在行業和市場深度調整的背景下的穩健發展。
