政策利好下，房地產行業在底部盤整，等待反彈。此時正是行業最難熬的時刻，部分房企正為生存而戰，能否在周期底部保障現金流安全等待市場回暖的東風解套，成為房企生存戰的關鍵。
于行業來說，資源將向具備穿越周期能力的房企傾斜，資本市場亦會把資金和關注度給與這些房企，深度調整下的行業大分化不可避免。財務數據是外界窺測房企全貌最直接的渠道，房企能否成功闖關的關鍵信息也濃縮在年報中。
本文將以近期新發年報的雅居樂為案例，從其收入、利潤、現金流、融資、負債等各項財務指標入手，全盤考量其運營能力以及土儲情況以及多元化戰略，通過對其2021年報的深入剖析，檢視其抗風險能力以及其可持續增長潛力。
緊握生存秘鑰 保障現金流安全
據雅居樂發布的數據顯示，2021年公司實現營業收入730.28億元，毛利190.21億元，毛利率26.0%，凈利潤為90.98億元，股東應占凈利潤為67.12億元。
在市場下行階段，雅居樂2021年實現預售金額1390.1億元，創歷史新高。受益于多年銷售規模的增長，雅居樂的資產增厚，截至2021年底資產總規模達到3166億元，同比實現增長。同時總權益達到894.3億元，同比增長16.19%。
在行業關注的經營性現金流方面，雅居樂2021年經營性現金流為正，約為9.3億元，同時大幅減少了投資和籌資，通過開源節流的方式保障現金流安全。
2021年是房地產行業降負債的重要節點，雅居樂于報告期內持續減少有息負債規模，于房企融資活動現金流同比大幅下降184%至-37.47億元。表現在資產負債表方面則是負債總額的下降，通過不斷壓降負債規模，雅居樂減少了公司整體的償債壓力。
同時，在2021年行業融資趨緊的情況下，雅居樂抓住窗口期融資，成功發行于2025年到期3.14億美元5.5%的優先票據;于2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據以及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券;并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及28,500,000美元(附帶增額權)的信貸協議，為期36個月。
通過債務置換，雅居樂減少了短期債務規模，2021年雅居樂的短期借款同比下降了23.3%，長期借款亦同比下降了8.36%。債務結構的優化，為公司償債爭取了更長的時間，在當前房地產行業最艱難的階段，增厚了資金安全墊。
在當下房企生存最關鍵的現金流方面，目前雅居樂整體保持平穩，截至報告期末現金及銀行存款總額為384.2億元，同時積極推動亞運城等數個項目的股權出售，成功回籠資金。雅居樂還在2022年多次回購債券，向外界展示了還款能力和還款意愿。
從銷售、回款到壓降債務規模，優化債務結構，贖回債券等一些列操作，雅居樂的一部分工作圍繞保障現金流安全進行。
在房地產行業生存之戰的關鍵節點，成功活下去的房企將擁有獲得進入新發展階段的入場券，擁抱全新發展。以此來看，雅居樂目前穩住了局面，正等待新階段到來。
優質土儲與多元業務 新階段競爭籌碼
從歷史經驗看，房地產行業具有非常明顯的周期性，在政策輪番利好下，行業終將迎來新周期。房企需要考量未來發展以及培養在新階段的核心競爭力。
在很長一段時間內，地產開發作為主業仍將占據重要的地位，而決勝地產開發業務的關鍵則是土地儲備，適量且優質的土地儲備為房企未來業績的增長奠定堅實的基礎。
適量一般是開發和去化周期，而優質則是土儲的分布，集中在一二線城市以及具有發展潛力的城市。整體而言，一二線城市經濟基礎好，人口流入多，對房地產的需求更旺且價格更堅挺。布局一二線城市，房企業績及現金流受大環境的影響相對較小，且能享受到市場率先回暖的利好，緩解現金流壓力以及縮短在底部盤整的時間，對于企業生存和發展來說，意義重大。
以雅居樂為例，深耕大本營大灣區之際，逐步強化長三角核心城市布局，進行城市戰略升級，優化土儲結構。2021年，雅居樂于大灣區新增項目4個，于長三角新增項目13個。其中，浙江省紹興市、四川省宜賓市及江蘇省淮安市等為2021年新開拓市場。
截至報告期末，雅居樂于84個城市，擁有總土儲約4737萬平方米，其中大灣區擁有土儲約為1240萬平方米，占總土儲的26.2%;長三角擁有土儲約為566萬平方米，占總土儲的11.9%。
雅居樂的銷售金額創新高與其城市布局結構優化存在密切關聯。粵港澳大灣區一直是其重要的業績貢獻來源，而長三角地區各大城市發展均衡，經濟韌性強，為兵家必爭之地，雅居樂持續深化長三角布局，為未來的業績增長打下良好基礎。
同時，更應該注意到，經歷此輪調整，房地產行業的發展邏輯生變。即便在市場下行之際，多元化業務能力依然是房企不可或缺的，可有效分散風險。
從雅居樂的業績貢獻看，其規模的穩定與多元化業務密切相關。于2021年多元業務收入達到146.25億元，占總收入比重達到20%，為公司貢獻了穩健的收入來源。
以此看來，雅居樂多元業務的堅守具有非常重要的戰略意義。地產主業、多元化產業以及“新賽道”業務的協同發展，將有望成為雅居樂未來發展的“三駕馬車”，為其堅守長期主義提供驅動力。
把握危中之機 提升運營能力積蓄潛能
同時也是因為房地產行業的周期性，精準踏準節奏的房企則擁有更強勁的增長能力。把握運用得當，底部盤整則轉化成新機遇的起點。在危機中強化綜合能力則能在未來的競爭中獲得更大的勝算。
經歷調整之后的房地產競爭邏輯將發生徹底的變化，房地產行業的土地與金融紅利時代已經過去，在管理紅利時代，房企需全維度的修煉內功，補足短板，方能在競爭中勝出。
雅居樂聚焦內功提升，積極推動“財務共享”與“人力共享”的建設，實現科學管控、降本提效與增收減支，打造智慧型企業。
在財務共享方面，雅居樂以財務共享中心建設為契機，積極探索智能共享新財務發展之道。目前,已形成以“財務共享智慧平臺”為核心，深度應用智能技術的智享財務新模式，借助人機一體化系統，完成繁復財務管理活動。
在人力共享方面，雅居樂人力共享服務中心通過設立員工關系、薪酬福利、運營管理、檔案管理四大職能模塊，集成人力數據、流程引擎、業務調度、法人信息管理、電子印章等平臺，打造高效共享服務體系，持續提升組織效能。
“共享服務中心”的建設幫助雅居樂實現整體運營管理的降本增效。財報數據顯示，2021年雅居樂行政開支較2020年下降23.5%至人民幣40.04億元，行政開支占收入的百分比也下降1個百分點至5.5%。
從雅居樂的管理邏輯可以看出，公司在全力保障生存和安全的前提下，也在不斷積蓄潛能，守住資本市場的信用和信心，積蓄潛能，為長遠發展鋪路。
