5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，與此前持平;5年期以上LPR為4.45%，較前月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
對(duì)5年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為超出預(yù)期，“2020年疫情后，最多也就是10個(gè)點(diǎn)的下降。但應(yīng)該注意的是，1年期LPRLPR為3.7%與上期持平，低于預(yù)期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。”
對(duì)于5年期LPR大幅下降的原因，李宇嘉分析稱，4月18日央行23條紓困政策提出，“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，這是央行層面自 2017 年以來(lái)再次明確指向首付和貸款利率要求，為L(zhǎng)PR下降做了政策鋪墊。近期總理會(huì)議上，明確挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措在5月份盡快出，彰顯了要為下半年經(jīng)濟(jì)重振，收復(fù)失地打好提前量。
“某種程度上，目前出現(xiàn)了實(shí)體拖累地產(chǎn)的情況，即疫情擴(kuò)散、百姓收入下降、預(yù)期悲觀等實(shí)體層面因素導(dǎo)致地產(chǎn)下行;另一方面，由于疫情持續(xù)，沖擊就業(yè)密集的服務(wù)行業(yè)，百姓收入下降，預(yù)期悲觀、信心不足，迫切需要降低購(gòu)房成本。”李宇嘉表示。
而對(duì)于本次公布的LPR1年期并未下降，李宇嘉認(rèn)為主要在于，去年底對(duì)實(shí)體紓困力度很大，1年期LPR 2個(gè)月下降，降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。且定向紓困實(shí)體的資金接濟(jì)很頻繁，市場(chǎng)資金面很寬裕，國(guó)債利率、拆借利率已經(jīng)大幅下降。但同時(shí)，從4月份數(shù)據(jù)看，樓市下行非常明顯，甚至進(jìn)入了信心不斷下滑導(dǎo)向下的下跌循環(huán)，迫切需要對(duì)其“定向降息”。
“降息以降低月供，這是提振購(gòu)房情緒的重要工具。”李宇嘉稱，從4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)銷售端大幅度下行，超出預(yù)期，拖累了開發(fā)商資金鏈，導(dǎo)致拿地、開工也大幅度下降，造成房地產(chǎn)全鏈條下行，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊繃，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的概率還比較大。
這就導(dǎo)致，供給端的沖擊繼續(xù)存在，解決民企開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的收并購(gòu)，就難以進(jìn)展下去。因此，需求端回暖是突破的關(guān)鍵，5年期LPR大幅下行，就是要讓樓市需求端快速穩(wěn)定下來(lái)，為解決供給端沖擊(信用風(fēng)險(xiǎn)，收并購(gòu)難以進(jìn)展、土地市場(chǎng)冷卻、開工不足)創(chuàng)造條件，避免供需相互惡化。
一般來(lái)講，降息是提振資產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)預(yù)期的最重要的工具。目前看，按揭進(jìn)入了新一輪降息周期。“5.15”央行降低按揭基準(zhǔn)利率后，目前已有20多個(gè)城市將首套房利率降至4.4%的底線上，相比上個(gè)月下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，200萬(wàn)的按揭貸款能節(jié)約1500元左右的月供。這次LPR下降，意味著最低利率進(jìn)一步降至了4.25%，甚至低于歷史最低利率水平。進(jìn)一步改善需求端預(yù)期。
李宇嘉預(yù)計(jì)，隨著疫情緩解，6月份，經(jīng)濟(jì)社會(huì)循環(huán)步入正軌，一攬子政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵(lì)樓市，央行降息等等，其疊加效應(yīng)將在下半年全面顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)和銷售的底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)，下半年將全面回升。但同時(shí)，要注意政策疊加形成共振和滯后效應(yīng)，導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲。特別是，供地、開工連續(xù)數(shù)月下滑，未來(lái)若供給端上不來(lái)，而需求端已經(jīng)比較熱了，資金面好轉(zhuǎn)，加杠桿重啟，房?jī)r(jià)快速反彈，這是需要防范的。
