5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，與此前持平;5年期以上LPR為4.45%，較前月下調15個基點。
對5年期LPR下降15個基點，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為超出預期，“2020年疫情后，最多也就是10個點的下降。但應該注意的是，1年期LPRLPR為3.7%與上期持平，低于預期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。”
對于5年期LPR大幅下降的原因，李宇嘉分析稱，4月18日央行23條紓困政策提出，“合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，這是央行層面自 2017 年以來再次明確指向首付和貸款利率要求，為LPR下降做了政策鋪墊。近期總理會議上，明確挖掘政策潛力，看得準的新舉措在5月份盡快出，彰顯了要為下半年經濟重振，收復失地打好提前量。
“某種程度上，目前出現了實體拖累地產的情況，即疫情擴散、百姓收入下降、預期悲觀等實體層面因素導致地產下行;另一方面，由于疫情持續，沖擊就業密集的服務行業，百姓收入下降，預期悲觀、信心不足，迫切需要降低購房成本。”李宇嘉表示。
而對于本次公布的LPR1年期并未下降，李宇嘉認為主要在于，去年底對實體紓困力度很大，1年期LPR 2個月下降，降幅達15個基點。且定向紓困實體的資金接濟很頻繁，市場資金面很寬裕，國債利率、拆借利率已經大幅下降。但同時，從4月份數據看，樓市下行非常明顯，甚至進入了信心不斷下滑導向下的下跌循環，迫切需要對其“定向降息”。
“降息以降低月供，這是提振購房情緒的重要工具。”李宇嘉稱，從4月份房地產數據看，地產銷售端大幅度下行，超出預期，拖累了開發商資金鏈，導致拿地、開工也大幅度下降，造成房地產全鏈條下行，導致開發商資金鏈繼續緊繃，市場對開發商的風險擔憂加大，開發商信用風險爆發的概率還比較大。
這就導致，供給端的沖擊繼續存在，解決民企開發商信用風險的收并購，就難以進展下去。因此，需求端回暖是突破的關鍵，5年期LPR大幅下行，就是要讓樓市需求端快速穩定下來，為解決供給端沖擊(信用風險，收并購難以進展、土地市場冷卻、開工不足)創造條件，避免供需相互惡化。
一般來講，降息是提振資產價格、市場預期的最重要的工具。目前看，按揭進入了新一輪降息周期。“5.15”央行降低按揭基準利率后，目前已有20多個城市將首套房利率降至4.4%的底線上，相比上個月下降了1個百分點左右，200萬的按揭貸款能節約1500元左右的月供。這次LPR下降，意味著最低利率進一步降至了4.25%，甚至低于歷史最低利率水平。進一步改善需求端預期。
李宇嘉預計，隨著疫情緩解，6月份，經濟社會循環步入正軌，一攬子政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵樓市，央行降息等等，其疊加效應將在下半年全面顯現。房價和銷售的底部已經開始顯現，下半年將全面回升。但同時，要注意政策疊加形成共振和滯后效應，導致新一輪房價上漲。特別是，供地、開工連續數月下滑，未來若供給端上不來，而需求端已經比較熱了，資金面好轉，加杠桿重啟，房價快速反彈，這是需要防范的。
